Лозунги прошлых эпох отчасти теряют актуальность, иногда требуют дополнений и видоизменений. Не стал исключением и слова бывшего вождя пролетариата, вторая часть которого не требует особого уточнения.
Несмотря на приход «информационной эры человечества», основным стратегическим богатством большинстве стран мира является не столько абстрактная информация или иной рукотворный продукт цивилизации, а именно земля. Также вряд ли стоит останавливаться и на вопросе качества и плодородия украинских почв.
Общепризнанным фактом является то, что на сегодняшний день земля в Украине — один из самых привлекательных объектов для инвестирования. Вывод напрашивается один: земля является основным национальным богатством Украины, подлежащего особой охране со стороны государства. Что закреплено в ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Украины.
В этом случае охрана земли в Украине заключается в разделении земель на различные категории, определении порядка пользования ими и, конечно, урегулировании порядка реализации права собственности на земли в целом и земли особого назначения частности. Чрезвычайно актуальным вопросом является право собственности на землю иностранных субъектов и физических лиц без гражданства. Разберем это положение детально.
Земельные права в Украине иностранных граждан, иностранных юридических лиц и иностранных государств отражены в нормах Земельного кодекса. Иностранные граждане являются субъектами земельных отношений, в частности субъектами права собственности на конкретные земельные участки. Такое положение вещей свидетельствует о том, что Украина признает общий принцип предоставления иностранным гражданам национального статуса наравне с гражданами страны их пребывания, за исключением отдельных случаев, предусмотренных национальным законодательством. Подобные исключения, в частности в части права собственности иностранцев на землю в Украине, предусмотрены и Земельным кодексом.
В отличие от граждан Украины, которые могут приобретать в собственность земельные участки всех категорий и на разных основаниях, иностранцы определенным образом ограничены в приобретении земельных участков в зависимости от категорий, выбора места их расположения, целей использования, условий получения и тому подобное. Так, согласно ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. В случае получения земель сельскохозяйственного назначения упомянутыми лицами в наследство такие земли должны быть отчуждены в течение одного года с момента их получения, о чем идет речь в ч. 4 ст. 81 и ч. 4 ст. 82 Земельного кодекса.
Как видим, земельное законодательство исключает возможность приобретения (передачи) иностранными субъектами права собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Учитывая определенное в законодательстве стратегическое значение земли для государства ее использования иностранными субъектами на праве собственности может нанести ущерб правам и интересам Украины и ее граждан.
Согласно ст. 130 Земельного кодекса преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где происходит продажа земельного участка, а также органы местного самоуправления.
Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть:
граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование и опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства;
юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.
Частью 2 ст. 81 Земельного кодекса определено, что иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также участки за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащих таким лицам на праве частной собственности. Таким образом, они могут приобрести только земли под недвижимостью, что на них расположено, в момент приобретения такой недвижимости или после ее приобретения.
Так, учитывая изложенное, есть три существенных ограничения на приобретение в собственность земельных участков физическими лицами — нерезидентами Украины и лицами без гражданства в соответствии с положениями ч. 2 ст. 81 Земельного кодекса, а именно:
приобретение по договорам купли-продажи, обмена, дарения и другим гражданско-правовым договорам земельных участков несельскохозяйственного назначения;
выкуп земельных участков несельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащих таким лицам на праве собственности;
принятия в наследство участков несельскохозяйственного назначения.
Сравнение приведенных случаев приобретения права собственности на земельные участки иностранными гражданами и лицами без гражданства с правовыми основаниями приобретения гражданами Украины достаточно красноречиво свидетельствует об ограниченных возможностях первых (ч. 1 ст. 81).
Ограничение приобретения права собственности на земельные участки предусмотрено также и для иностранных юридических лиц. Так, согласно ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса иностранные юридические лица могут приобретать в собственность земли несельскохозяйственного назначения в следующих случаях:
· В пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
· За пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Следовательно, приобретение иностранными юридическими лицами права собственности на землю связано с приобретением или необходимостью размещения на соответствующем земельном участке объектов недвижимости. Основания для приобретения земельных участков в собственность схожи с основаниями, предусмотренными для иностранных граждан и лиц без гражданства. Приведенные ограничения касаются и совместных предприятий, в уставном капитале которых доля иностранного капитала.
Что касается регламентации права собственности на земельные участки иностранных государств, то такие государства могут приобретать в собственность землю для размещения на ней зданий и сооружений дипломатических представительств и других организаций, приравненных к ним по международным договорам (ст. 85 Земельного кодекса).
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 129 Земельного кодекса Украины продаже земельных участков, находящихся в собственности государства, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам происходит Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой. Вместе с тем продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам производится соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины. Важным моментом является то, что продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам разрешается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайство в Совет министров Автономной Республики Крым, областной, Киевской или Севастопольской городской государственной регистрации или в соответствующий местный совет и государственного органа приватизации. К ходатайству прилагается документ, удостоверяющий право собственности на недвижимое имущество (здания и сооружения), расположенное на этом земельном участке, копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Изложенное может пригодиться, скажем, при структурировании группы компаний в Украине в случае, если юридически права собственности на землю внутри группы компаний оформляются на компанию — нерезидента Украины. Такая ситуация может быть использована при реализации стратегии защиты активов группы компаний от незаконных захватов через получение контроля над корпоративными правами украинских предприятий.
Конечно, затронута тема может быть предметом жарких экономико-правовых и философских дискуссий но, по нашему убеждению, нецелесообразно говорить о полноценном допуск на рынок земли лиц — нерезидентов, тогда как граждане Украины в значительной степени ограничены в осуществлении своего права собственности на землю в результате различного рода законодательных ограничений, бюрократизма в вопросах оформления права собственности на землю и, в конце концов, материальной несостоятельностью большинства населения приобрести хотя бы какую-нибудь землю.