Парламент продолжает работу по внесению многочисленных изменений в законодательство, регулирующее целые сектора экономики. При этом особое внимание уделяется именно АПК.

После Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» от 12.02. 2015 № 191-VIII Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения» от 05.03.2015 г.. № 247-VIII (далее — Закон № 247-VIII). В первую очередь, новые правила призваны упростить и ускорить регистрацию прав на сельхозземли. Нотариус — и сват, и брат Так, Законом № 247-VIII нотариусам предоставлено достаточно широкие полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Отныне государственная регистрация прав, вытекающих из права собственности (в том числе права аренды), на земельные участки сельскохозяйственного назначения может осуществляться нотариусом независимо от нотариального удостоверения договора, на основании которого возникает такое право. То есть нотариус сможет регистрировать право аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только после нотариального удостоверения договора аренды земли, но и в общем порядке — по обращению арендатора или арендодателя на основании договора, заключенного в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Таким образом законодатели пытаются облегчить работу сверх загруженных регистрационных служб, которые, очевидно, не справляются с таким объемом заявок на регистрацию прав. С одной стороны, такая помощь от нотариусов может ускорить процесс регистрации прав на землю, а с другой — достаточно прогнозируемым является увеличение расходов заявителей на такую ??регистрацию. Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» дополнен новой статьей 4-2 , которой урегулирован особенности государственной регистрации производных прав (в том числе аренды) на земельные участки сельскохозяйственного назначения, право собственности на которые возникло и оформлено в установленном порядке в 1 января 2013 частности, государственная регистрация права аренды на такие земельные участки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности (кроме случаев, когда право собственности уже зарегистрировано в Государственном реестре прав) на основании заявления о регистрации прав и их обременений, поданной владельцем или будущим арендатором. При проведении такой регистрации прав государственный регистратор или нотариус с помощью программного обеспечения Государственного реестра прав на недвижимое имущество формирует два заявления: о государственной регистрации права собственности и о государственной регистрации другого вещного права (например аренды). Регистрация права собственности на земельный участок сельхозназначения в случае подачи заявления о регистрации прав будущим арендатором может осуществляться без представления заявителем документа, на основании которого возникло право собственности, согласно действующему на момент оформления права законодательством при наличии информации о зарегистрированном земельный участок в Государственном земельном кадастре. Указанная новелла имеет как преимущества, так и определенные недостатки. ???Во-первых, это означает, что отменяется специальный раздел в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, в котором регистрировалось право аренды на земельные участки, приобретенные в собственность до 01.01.2013 г., — без регистрации права собственности. В свое время именно введение специального раздела в Реестре позволило разблокировать работу регистрационных служб. ???Во-вторых, установление правила, по которым арендатор как заявитель на регистрацию собственности не должен подавать оригинал правоустанавливающего документа на землю (государственного акта, свидетельства о праве собственности и т.п.) значительно упрощает процедуру регистрации. Ведь крестьяне не всегда хотят, и вполне обоснованно, отдавать оригиналы документов на землю, даже на такие добрые цели, как регистрация собственности. Отметим, что такое непредставление оригинала правоустанавливающего документа возможно при условии, что сведения о земельном участке и владельца уже занесены в Государственный земельный кадастр. ???В третий раз, конструкция ст. 4-2 Закона №247-VIII не позволяет однозначно утверждать, должен арендатор предоставлять доверенность от владельца при обращении об одновременной регистрации права аренды и права собственности на участок, приобретенный в собственность до 01.01.2013 г.. При этом, если регистрационные службы будут требовать доверенность от арендодателя на арендатора о регистрации права собственности, это существенно усложнит и затянет регистрационную процедуру, фактически нивелировав весь позитив от изменений. ???Далее, в соответствии с новыми правилами: ???нотариус при совершении нотариальных действий и / или при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка имеет доступ и пользуется Государственным земельным кадастром в порядке, установленным законодательством Украины; ???нотариус при совершении нотариальных действий в отношении земельного участка (кроме удостоверения завещания) и / или при осуществлении государственной регистрации прав на земельный участок осуществляет поиск в государственном земельном кадастре сведений о зарегистрированном земельный участок и, по его результатам, с помощью программного обеспечения формирует выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке, который подписывает и заверяет печатью. Выписка остается в деле государственной нотариальной конторы или частного нотариуса. Это означает, что при заключении договоров по земле владельцам участков уже не обязательно обращаться в органы земельных ресурсов для получения выписки из Государственного земельного кадастра. Ведь нотариус сможет самостоятельно сформировать указанный извлечение непосредственно перед заключением и нотариальным удостоверением договора. Опять же, к недостаткам таких изменений можно отнести увеличение расходов на заключение такого договора за счет стоимости дополнительных услуг нотариуса. Итак, владелец земли может выбирать: или получить выписку из кадастра у нотариуса быстро и дороже, или в органах земельных ресурсов — дешевле, но с очередями. Отметим, что указанная норма не является новой. Так, предоставление нотариусам доступа к данным кадастра предусмотрена Законом Украины «О Государственном земельном кадастре». Однако на подзаконном уровне порядок получения информации урегулирован не было, в связи с чем положения закона фактически действовало. Теперь же Законом № 247-VIII Кабинета Министров Украины предоставлено трехмесячный срок для обеспечения принятия всех подзаконных актов, необходимых для реализации требований закона. Приказом Министерства юстиции Украины «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Украины от 28.05.2014 г.. № 845/5» от 31.03.2015 г.. № 463/5 детализировано полномочия государственных регистраторов и нотариусов при государственной регистрации прав на земли сельскохозяйственного назначения. Так, государственная регистрация прав на земли сельхозназначения проводится: ???государственными регистраторами прав на недвижимое имущество территориальных органов Министерства юстиции Украины по месту размещения земельного участка, а также государственными регистраторами других территориальных органов Министерства юстиции Украины, действуют в пределах соответствующей области; ???нотариусом в случаях, предусмотренных абз. 4 ч. 5 ст. 3 и ст. 4-2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», по месту размещения земельного участка или в пределах соответствующей области, где находится такой земельный участок. В случае если регистрационное дело открыто не по месту размещения земельного участка, то после проведения регистрационных действий государственный регистратор или нотариус передает в установленные сроки все полученные и выданные документы в соответствующий территориальный орган Минюста Украины по месту размещения такого земельного участка. Таким образом, государственным регистраторам и нотариусам разрешено осуществлять государственную регистрацию прав на земли сельскохозяйственного назначения независимо от своего места нахождения и места территориального размещения земельного участка, но исключительно в пределах одной области. Такой дифференцированный административный сбор … Возвращаясь в Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» от 12.02.2015 г.. № 191 -VIII (далее — Закон № 191-VIII), отметим, что им установлен новый расчет административного сбора за проведение государственной регистрации прав и их обременений, а также совершение иных действий в Госреестре прав. Так, за государственную регистрацию прав на недвижимость взимается административный сбор в размере, в частности: 1. За государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество: ???для физических лиц по размещенных на земельных участках объектов недвижимого имущества площадью до 100 м2 — 0,07 минимальной заработной платы (85,26 грн), до 200 — 0,1 минимальной заработной платы ( 121,80 грн), свыше 200 м2 — 0,2 минимальной заработной платы (243,60 грн); ???за государственную регистрацию права собственности в отношении земельных участков справляется административный сбор в размере 0,1 минимальной заработной платы (121,80 грн); ???для юридических лиц в отношении объектов недвижимого имущества площадью до 500 м2 — 0,3 минимальной заработной платы (365,40 грн); более 500 — 0,6 минимальной заработной платы (730,8 грн); более 5000 м2 — 1,4 минимальной заработной платы (1705,2 грн) 2. За государственную регистрацию права аренды земельного участка — 0,06 минимальной заработной платы (73,08 грн). Таким образом, размер административного сбора за государственную регистрацию прав дифференцируется в зависимости от субъекта обращения и типа объекта недвижимости. Следует напомнить, что в время проведения государственной регистрации прав заявитель, кроме административного сбора, в соответствии с Постановлением КМУ «Об утверждении размера и порядка использования платы за внесение изменений в записи Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и предоставление информации из указанного реестра» от 21.11.2012 г.. № 1204 платит плату за получение выписки из Госреестра прав в размере 120 грн. Севооборот: можно и без проекта, но … К важным изменениям следует отнести отмену Законом № 191-VIII существующего в течение шести лет обязанности владельцев и землепользователей использовать земельные участки сельхозназначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства на основе разработанных проектов землеустройства по эколого-экономического обоснования севооборота и упорядочение угодий. Отныне соответствующий обязанность по Земельного кодекса Украины исключено. А по изложенной в новой редакции статьи 52 Закона Украины «О землеустройстве» проекты землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, разрабатываются по заявлению землевладельцев или землепользователей с целью организации сельскохозяйственного производства и упорядочения сельхозугодий в пределах землевладений и землепользовании для эффективного ведения сельскохозяйственного производства, рационального использования и охраны земель. Однако ответственность за отсутствие проектов севооборотов не отменен. Действующая на сегодня ч. 2 ст. 55 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусматривает ответственность в виде штрафа за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственных производства без утвержденных в случаях, определенных законом, проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Однако при внимательном изучении указанной нормы можно сделать вывод, что ответственность может наступить исключительно в случае отсутствия проектов землеустройства, утвержденных в случаях, определенных законом . То есть административная ответственность для субъектов хозяйствования наступает не во всех случаях отсутствия указанных проектов землеустройства, а только тогда, когда требование об их обязательном наличии прямо определена законом. А как было сказано выше, такая обязанность отменена Законом №191-VIII. Законы изменен. А дальше … Проанализированы изменения в законодательстве Украины касаются многих аспектов деятельности агропромышленного сектора страны, что, с одной стороны, является значительным шагом к налаживанию надлежащего функционирования уже имеющихся агроформирований, которые должны работать на основе зарегистрированных прав на землю. Ненадлежащая работа государственной системы регистрации прав на землю сельхозпроизводителей ставит их деятельность фактически за рамки закона. С другой стороны, такие изменения являются предпосылкой для стабилизации в сфере гарантий прав на землю, крайне необходима и в АПК, и в других отраслях хозяйства. Однако не стоит ожидать быстрых масштабных изменений. Ведь на практике малые и большие реформы системы регистрации прав на недвижимость всегда означают как минимум приостановлении регистрации прав, а как максимум — временный коллапс системы. Причинами этого является отсутствие соответствующих подзаконных актов, необходимых для реализации норм закона, различное толкование новых норм регистраторами, отсутствие программного обеспечения и тому подобное. Уже сейчас можно спрогнозировать целый ряд проблемных вопросов, что, наверное, возникнут у сельхозпредприятий после принятия указанных выше изменений. Некоторые из них аграрии должны решить сами путем правильного толкования закона и отстаивания своей позиции в отношениях с чиновниками, другие — только с помощью адекватных действий и решений со стороны государства.