Как узнать настоящую стоимость своего участка

стоимость своего участка

Быстро год пройдет. 1 января 2013 будет снят мораторий на продажу земли, и перед владельцами участков встанет вопрос: продавать ее или продолжать сдавать в аренду? Конечно, жизнь покажет. Но уже сегодня хочется знать, на основании каких критериев будет определяться стоимость земли. Помочь разобраться в этом мы попросили специалиста Украинского общества оценщиков Ирина Иванова.

— Сразу хочу сказать, что ажиотажа вокруг купли-продажи земли не будет, — выразила общее мнение многих специалистов из обращения земли Ирина Борисовна. — Людей, которые имеют деньги для приобретения нескольких паев (от 2 до 6 гектаров), немного, а тех, кто сможет купить до 100 гектаров (максимальная норма, определенная в проекте закона), — еще меньше. К тому же понятно, что владельцы участков не побегут сразу же их продавать. Они присматриваться и прицинюватимуться. И это будет очень правильно, потому спешка в таком деле лишний: рынок должен сложиться и установиться.

— Каким образом земля оценивается в Украине?

— По закону, у нас действуют две оценки — нормативная денежная и экспертная денежная. Заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на основании нормативной денежной оценки. Например, предприниматель, который арендует участок, должен выплачивать владельцу пая не менее 3% от ее нормативной оценки. Крупные предприятия, чтобы иметь больше паев, платят по 5-6 процентов.

Нормативная оценка учитывается также при уплате налогов. На ней, кстати, основывались и расчеты по стоимости паев.
Единственный ее недостаток заключается в том, что она сегодня совсем не отражает рыночной ситуации. Исследования, положенные в ее основу, проводились еще в 1996 году и основывались на экономической оценке 1988 года. За это время многое изменилось. Прежде всего, экономическая составляющая. В идеале комплексная нормативная оценка должна проводиться каждые 5-7 лет, однако наше государство, к сожалению, не может позволить себе подобных расходов. Единственное, на что она способна — индексация нормативной государственной оценки с коэффициентом 1,756, которая будет действовать с 1 января 2012 года. Но после этого оценка останется значительно ниже рыночной.

— Кто-нибудь сегодня заказывает рыночную оценку сельхозугодий?

— Только агрохолдинги, поскольку эта работа стоит очень дорого. Она предусматривает почвенные исследования с учетом карт качества и плодородия почв, данные последних лет относительно урожайности, капитализации доходов и т.п.. Да и речь идет не столько о рыночной цене на недвижимость, сколько о стоимости участка как объекта бизнеса.

— Скажите, можно будет осуществлять продажу по нормативной оценке?

— Нет. Без экспертной оценки договоры не будут заключаться. Каждый земельный участок должен оцениваться индивидуально. Конечно, можно заказать и на группу, но такая оценка не отражать справедливую рыночную стоимость, так как не будут учтены все особенности участка. Но именно целый ряд факторов влияющих на ценообразование: от характеристик грунтов и реальной урожайности в расположение пая, расстояния его от транспортных путей и спроса на рынке. Понятно, что участок, даже с худшими характеристиками, но под Киевом, будет дороже участок в любом регионе Украины, пусть с самыми плодородными почвами.

— Что вы посоветовали бы рядовому крестьянину, который все же решил продавать?

— Не спешить и поинтересоваться, что и сколько стоит в его районе. Такие данные будут публиковаться в средствах массовой информации. Одновременно целесообразно обращать внимание не только на участки сельскохозяйственного назначения, но и другие, которые выставлены на торги. Все это даст дополнительную информацию. Советую не скупиться и пригласить специалиста, грамотно расскажет, какой ориентировочно может быть цена.

— Не получится ли так, что услуги эксперта по оценке стоить больше, чем земля, предназначенная для продажи?
— Не думаю. Однако продавец должен понимать, что работа оценщика достаточно серьезная, поэтому за 100 гривен никто не будет работать. Вообще я бы ориентировалась на стоимость от 1000 гривен.
— А можно, чтобы поднять арендную ставку, применять экспертную оценку при заключении договора аренды?

— Нет, по закону для аренды используется только нормативная, для продажи — экспертная.

— Сегодня много говорят о том, что с введением рынка земли вырастет и арендная плата.

— Считаю, что нет, поскольку сельхозугодья официально в аренду сдаются только по нормативной оценке. Но не исключаю, что даже сегодня «рыночная» цена, то есть предприниматель платит не 3-5% от нормативной оценки, как другие, а 7-8%. Это не является нарушением.

— Кому отдать предпочтение при поисках эксперта?

— Я бы советовала обращаться к организациям и фирм, которые давно работают на рынке земли. Есть даже такие, которые действуют с конца 90-х.

— Можно продавцу пройти все этапы экспертной оценки самостоятельно — без оценщика?

— Вряд ли.

— Как вы думаете, не начнет после принятия закона о рынке земли количество оценщиков увеличиваться в геометрической прогрессии?

— Стать оценщиком не так просто. Надо закончить курсы, стажировку в течение года, сдать экзамены, получить квалификационное свидетельство оценщика земли и лицензию на проведение землеоценочных работ. Как практикующий специалист хочу вас заверить: в этом деле не разбогатеешь. И повторю то, что сказал вначале: тех, кто имеет деньги на покупку земли, очень мало. Кроме того, эти люди понимают, что купить землю — половина дела, в нее нужно вложить немалую сумму, чтобы она приносила доход. По моему мнению, наш рынок устанавливаться очень медленно.

— Как вы считаете, украинская земля когда-нибудь стоить как западноевропейская?

— На первый взгляд, это сплошная несправедливость: в Германии земля хуже, а стоимость ее выше. Но надо понимать, что земля — ??не самодостаточный объект. Она приобретает ценность, когда выращенное на ней зерно, можно дорого продать. Стоимость земли связана со стоимостью хлеба. Поэтому у нас буханка стоит, например, пять гривен, а в Германии он в несколько раз дороже.

Василь Блажко

Редактор отдела – магистр агроном Национальный Аграрный университет (2014 год). Опыт работы в журналистике 7 лет, с 2014 года работаю на Суперсадовнике

Share
Published by
Василь Блажко

Recent Posts

В Украине создана Ассоциация организаций водопользователей

Публичная презентация Ассоциации организаций водопользователей состоялась 22 ноября 2024 при поддержке Программы USAID «Урожай», собрала…

10 часов ago

Эффективная полосовая обработка почвы благодаря культиватору BEDNAR STRIP-MASTER

Компания «Agrodružstvo Morkovice», которая хозяйничает на 4 700 гектарах земли, является одним из наиболее значимых…

1 день ago

Программа товарного кредитования «Поле инвестиций»: USAID АГРО и Makosh инвестируют в будущее украинских аграриев!

Благодаря партнерству с USAID АГРО, компания Makosh запустила уникальную инициативу «Поле инвестиций» — программу, активно…

2 дня ago

Что слишком, то не здраво, или Зачем определять содержание биурета в карбамиде

Покупка производственных ресурсов заранее – хорошая практика, позволяющая аграрию гарантированно обеспечить посевную. Именно поэтому большое…

2 дня ago

TalentA-2024: Corteva поможет 118 фермеркам укрепить бизнес в военных условиях в рамках Программы

Международная сельскохозяйственная научно-технологическая компания Corteva Agriscience объявляет о начале образовательно-грантовой программы для женщин-фермерок TalentA-2024, которую…

4 дня ago

Жатва-2024: «Континентал» превысил плановую урожайность по всем основным культурам

В «Континентал Фармерз Групп» подходят к концу жатвы поздней группы культур, охватившие в общей сложности…

4 дня ago