С момента введения новой системы государственной регистрации прав в 2013 регистрационная служба получила, скажем мягко, не лучшей репутации. Причиной этому есть объективные и субъективные факторы.

К первым можно условно отнести несовершенство законодательства в целом, непоследовательность при реформировании земельных отношений на более ранних этапах и тому подобное; ко вторым — низкий уровень материально-технического обеспечения, несовершенство программного обеспечения, коррупционный фактор и тому подобное.

Как следствие — невозможность качественно и полно удовлетворить требования заявителей. Страдают от этого как представители бизнеса, так и рядовые граждане. К сожалению, сельскохозяйственные производители входят в группу высокого риска. Ведь именно они в большом количестве заключают договоры аренды на паи земельных участков, а процедура регистрации права аренды затягивается на долгие месяцы и даже годы. Последствиями могут стать, между прочим, необоснованное лишение производителя статуса плательщика фиксированного сельскохозяйственного налога, претензии со стороны налоговых органов о доначислении налогов за получение доходов от продажи продукции, выращенной на «незарегистрированной» земли. Однако в работе регистрационного органа есть и определенные положительные моменты, которые попробуем отметить. ??Приказом Минюста Украины № 845/5 от 28 мая 2014 было введено принцип экстерриториальности при регистрации договоров аренды сельскохозяйственных земель. Конечно, тот факт, что его приняли лишь в мае этого года, говорит о медленных темпах устранения недостатков деятельности регистрационной службы. В чем же заключается действие этого принципа? По общему правилу, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, включая и регистрации прав на земельные участки, проводится регистрационными службами территориальных управлений юстиции по месту размещения такого имущества, в нашем случае — по месту размещения земельных участков. На практике очень часто районные регистрационные службы неравномерно обремененные работой с учетом профиля специализации местных предпринимателей. Так, государственные регистраторы сельскохозяйственных районов могут быть буквально «завалены» договорам аренды, права по которым подлежат регистрации. В то же время соседние районы в пределах области, менее интенсивным аграрным производством, могут работать вполсилы. С введением в действие принципа экстерриториальности как землевладельцы, так и землепользователи смогут обращаться по регистрации своих прав не только по месту нахождения земельного участка, но и в другие районы соответствующей области. С одной стороны, фермеру может показаться неудобным ездить в другой районный центр для получения регистрационных услуг. С другой — если речь идет о регистрации прав по десяткам и сотнями договоров аренды, которые в течение многих месяцев лежат без всякого движения, это может быть фактически единственным способом более-менее оперативно обеспечить регистрацию прав. К плюсам нововведения добавим снижения рисков коррупционного фактора. Ведь не секрет, что представители отдельных регистрационных служб при высоком уровне обременения требуют отдельную плату за «внеочередную и сверхурочную» работу. ???Еще одним шагом на пути устранения многочисленных недостатков в области регистрации прав на недвижимость является принятие Постановления Кабинета Министров Украины № 50 от 5 февраля 2014 г.. «О внесении изменений в Порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество». Так, до недавнего времени настоящей проблемой была отмена прав на землю, которые возникли до 2013 г.., помимо воли владельца таких прав. Имеются в виду случаи прекращения права аренды, права постоянного пользования землей по судебным решениям. Ведь, по новым правилам, условием отмены вещного права на землю является наличие таких прав в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. То есть складывается абсурдная ситуация: для выполнения судебного решения в части отмены права пользования землей владелец таких прав (а это — ответчик в судебном деле) должен сначала обеспечить регистрацию права, а только потом можно проводить его отмены. Поэтому если землепользователи не заинтересованы в прекращении принадлежащих им прав на землю, выполнить такие судебные решения было невозможно. В связи с этим были внесены изменения в Порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которыми указанную пробел законодательства ликвидирован. Так, отныне государственный регистратор может самостоятельно переносить записи о регистрации прав, возникших до 2013 г.., В новый реестр и после этого осуществлять отмену права. Еще одна «новелла» законодательства касается обжалования решений государственного регистратора о приостановлении рассмотрения заявления о государственной регистрации прав и их обременений, об отказе в удовлетворении заявления об отзыве заявления о государственной регистрации прав и их отягощений или об отказе в государственной регистрации прав и их обременений. В случае признания такого решения регистратора незаконным, соответствующее судебное решение уже автоматически является основанием для удовлетворения заявления об осуществлении регистрационного действия. ???Важным нововведением является введена возможность получения дубликата правоустанавливающего документа на землю, который был оформлен до 2013 г.. До недавнего времени потеря или уничтожение государственного акта на землю ставило землевладельца фактически в патовую ситуацию — органы Госземагентства, что к 2013 г.. выдали оригинал государственного акта, уже лишены таких полномочий, а регистрационные службы никогда и не имели полномочий выдавать государственные акты и, соответственно, их дубликаты. Единственным выходом было обращение в суд, на основании решения которого осуществлялась повторная регистрация права собственности на землю в новом реестре с выдачей нового свидетельства о праве собственности. С внесением изменений в порядок регистрации прав на недвижимое имущество регистрационная служба вправе выдать лицу, потеряла полученный в 2013 государственный акт, новое свидетельство о праве собственности при условии представления определенного пакета документов. ???Обратим внимание, что в соответствии с упомянутой выше Постановления Кабинета Министров Украины от 5 февраля 2014 размер арендной платы по договорам аренды земли является информацией, подлежащей внесению в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это означает, что теперь в случае изменения арендной платы соответствующие дополнительные соглашения следует сдавать в регистрационную службу на регистрацию фактически в общем порядке. Такое нововведение вряд ли можно назвать позитивом; наверное, объяснить его можно желанием власти иметь актуальные данные об уровне арендной платы, состоит в различных регионах и отраслях хозяйствования. ???Упростить жизнь жителям сельской местности призваны изменения в соответствии с Законом Украины № 1212 от 15 апреля 2014 (о внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений») и Постановления Кабинета Министров Украины № 337 от 13 августа 2014 (о внесении изменений в Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений). Указанными нормативными актами урегулирован вопрос регистрации права собственности на индивидуальные (усадебные) жилые, садовые и дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения. Введенный упрощенный механизм регистрации прав с выдачей свидетельства на указанные выше объекты, касается исключительно таких зданий и сооружений, расположенных на территории сельских советов и законченные строительством до 5 августа 1992 Для проведения такой регистрации достаточно предоставить документ, подтверждающий возникновение речевых прав на земельный участок. Таким документом можно считать решение сельского совета о передаче (предоставлении) земельного участка в собственность или пользование. Также лицо должно предоставить в регистрационный орган выписку из похозяйственной книги, а также технический паспорт на объект недвижимого имущества (в случае если в выписке из похозяйственной книги отсутствуют сведения о технических характеристиках объекта недвижимого имущества). ???Отметим совсем «свежий» Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно некоторых вопросов наследования)», принятый 20 октября 2014 Действующая власть достаточно широко освещала положительный эффект этого нормативного акта, подчеркивая существенном упрощении порядка оформления наследства жителями сельской местности. Однако при детальном изучении закона в этом возникают некоторые сомнения. Действительно, закон предусматривает, что с 2016 г.. Уполномоченные работники сельских советов приобретут прав нотариуса и государственного регистратора прав при оформлении наследства жителями соответствующих деревень. То есть такие должностные лица будут иметь доступ в соответствующие реестры с правом вносить соответствующие записи и выдавать правоустанавливающие документы на наследственное недвижимое имущество. Казалось бы, позитив очевиден — чем ездить в районный центр и стоять в очередях в государственных нотариальных конторах, гораздо быстрее, дешевле и приятнее прийти в свою сельсовет и решить все наследственные дела. Однако закон выдвигает много требований к указанным выше уполномоченных лиц сельских советов. Претенденты на занятие такой должности должны иметь высшее юридическое образование, стаж работы в области права не менее трех лет, пройти стажировку у нотариуса в течение одного года, пройти обучение по работе с реестрами и сдать экзамен по наследственному праву. Возникает вопрос — многие специалисты захотят выполнить всю цепь требований закона, потратить много времени и средств для получения такой должности в скромной сельской рады? Ответ очевиден. Именно поэтому такое нововведение будет иметь очень ограниченное применение в пределах Украины. В стенах правительства и парламента обсуждаются и в некоторой степени продвигаются и более глобальные видение реформирования системы государственной регистрации прав на недвижимость. Например, предлагается ввести отдельные офисы по приему заявок на совершение регистрационных действий и их непосредственного обработки. То есть предлагается разделить функции должностных лиц регистрационной службы по приему заявлений и их выполнения. Такое распределение, по мнению инициаторов, позволит устранить искусственные барьеры, которые ограничивают количество принятых заявок (ведь их несвоевременное обработки может быть основанием для обжалования бездействия регистратора и наложении на него дисциплинарного взыскания), а также снизить уровень коррупции в этой области. Другая концепция, поддерживается отдельными представителями правительства, предусматривает радикальное реформирование сферы регистрации — передача полномочий по регистрации прав на недвижимость в органы местного самоуправления. По своей сути, это возвращение к состоянию, существовавшему до 2013 г.. Отличие в том, что ранее коммунальные БТИ регистрировали права на квартиры, здания и сооружения, а органы Госземагентства Украины — на земельные участки. Пока же планируется, что регистрационные службы будут заменены на учреждения местных советов, которые будут регистрировать права на все виды недвижимости. ???Без сомнений, любая сфера экономики или государственного управления не может эффективно функционировать в условиях бесконечных преобразований и изменений. Тем более это касается системы государственной регистрации прав на недвижимость, которая является основанием для признания и гарантирования прав на землю, здания и сооружения для населения и бизнеса. От сочетания простоты и надежности функционирования системы зависит уровень инвестиционной привлекательности страны. Именно поэтому следует, что существующая правовая база государственной регистрации прав на недвижимость требует существенного совершенствования, но в части регулирования отдельных отношений и конкретных случаев. То есть необходимо оперативно устранять недостатки, которые проявляются в процессе правоприменительной практики. Кардинальные изменения системы регистрации, очевидно, будут даже не шагом, а прыжком назад.