После принятия Законом Украины от 05.12.2019 № 340-IX, направленным на борьбу с рейдерством, в статью 33 Закона Украины «Об аренде земли» (№ 161-XIV) внесены существенные изменения. В действующей редакции данная статья регулирует исключительно вопрос преимущественного права арендатора (части 1-5 статьи 33). Порядок продления договора, который ранее содержался в части 6 статьи 33, с 16.07.2020 перенесен в статью 126-1 Земельного кодекса Украины.
В соответствии с пунктом 4 переходных положений Закона № 161-XIV правила возобновления договоров, определенные статьей 126-1 Гражданского кодекса Украины, применяются только к договорам аренды земельных участков, заключенным или измененным после вступления в силу Закона № 340-IX. Вместо этого договоры, заключенные до этой даты, продлеваются на условиях, закрепленных непосредственно в таких договорах, и в соответствии с законодательством, действующим на момент их заключения.
Поскольку подавляющее большинство действующих на сегодняшний день договоров аренды заключено до 16 июля 2020 года, механизм реализации преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка является актуальным.
Продление договора аренды путем заключения нового договора (часть 1 статьи 33 Закона № 161-XIV в редакции от 15.07.2020) осуществляется на основе гарантированного законом Преимущественное право добросовестного арендатора. Данная процедура позволяет сторонам не только продолжить сотрудничество, но и согласовать новые существенные условия.
Суть преимущественного права заключается в том, что арендатор имеет первую возможность снова получить землю в аренду – при условии, что другие потенциальные арендаторы предложат аналогичные условия. Предпочтение отдается лицу, уже использовавшему участок и надлежащим образом исполнившему свои обязанности.
Таким образом, понятие «переоформление договора аренды», применявшееся до 15.07.2020, и понятие, применяемое после 16.07.2020, не одно и то же. Законодатель четко выделил два порядка продления аренды:
- реализация преимущественного права на заключение нового договора аренды;
- продление действия действующего договора на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно частям 1–5 статьи 33 Закона № 161-XIV (в редакции от 16.07.2020) арендатор, добросовестно выполнивший условия настоящего договора, после окончания срока аренды имеет преимущественное право на иным лицам заключить договор на новый срок.
Арендатор, планирующий воспользоваться своим преимущественным правом, должен уведомить об этом арендодателя заранее – в сроки, указанные в договоре, но не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора. В случае смерти арендодателя уведомление должно быть направлено наследнику в течение месяца со дня получения информации о переходе права собственности.
Арендатор прилагает к уведомлению проект нового договора. Стороны могут изменить существенные условия по взаимному согласию. При недостижении соглашения об аренде или иных ключевых условий преимущественное право арендатора прекращается.
Арендодатель обязан в месячный срок ознакомиться с представленными материалами, проверить их на соответствие законодательству, согласовать (при необходимости) существенные условия и при отсутствии возражений заключить договор.
Анализ положений части 1 статьи 33 Закона № 161-XIV в действующей редакции версия:В законе сказано: именно о заключении нового договора на новый срок, а не о продлении предыдущего. То есть речь идет о новой сделке с новыми условиями, а не о продолжении действия старого контракта.
Пишет zemfond.net.