церемония награждения «Золотая магия XXI века»
На сегодняшний день Верховной Радой Украины зарегистрирован законопроект «О рынке земель» (регистрационный № 2600-1 от 22.03.2004 г..). Этот проект закона разработан в соответствии с подпунктом «в» пункта 4 Заключительных положений ЗКУ, который содержит перечень законов по вопросам регулирования земельных отношений, должны быть приняты в развитие соответствующих норм ГКУ. Объектом правового регулирования и предметом этого законопроекта является рынок земель в Украине.
Для чего нужен рынок земель в Украине?
Законодательство стран с рыночной экономикой различает понятия «гражданский или гражданско-правовой оборот земельных участков» и понятие «рыночный оборот земельных участков». Гражданско-правовой оборот земельных участков осуществляется на основании различных видов гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, аренды, передачи земли по наследству и т. Однако, большинство из таких соглашений не являются рыночными в узком смысле этого слова. Рыночными считаются гражданско-правовые соглашения, которые предусматривают переход прав на землю от одного лица к другому на основе соотношения спроса и предложения земельных участков. Если собственник земельного участка дарит ее близкому лицу, то ни даритель, ни одаренный не заинтересованы в выявлении рыночной цены земельного участка, поскольку для заключения договора дарения земли им это просто не нужно. Однако, если одно лицо продает земельный участок другому лицу, то продавец заинтересован в как можно более высокой цене, а покупатель — в как можно более низкой цене на земельный участок. Следовательно, именно на основе соглашений купли-про- дажи земельных участков формируется рыночная цена на них. Государство, экономика которой базируется на принципах рыночных отношений, заинтересована в формировании реальных цен на самый дорогой ресурс — землю. Именно поэтому государство обязано стимулировать именно рыночный оборот земельных участков на правовой основе. Основной задачей этого законопроекта является определение правовых основ рыночного оборота земельных участков. Заметим, что рыночный оборот земельных участков может происходить на основе двух видов гражданско-правовых сделок: договора купли-продажи земельных участков и договора аренды земельных участков. На основе договоров купли-продажи происходит переход права собственности на земельные участки, а на основе договоров аренды земли — переход права пользования на земельные участки. Именно эти два вида гражданско-правовых договоров обеспечивают функционирование двух относительно самостоятельных сегментов земельного рынка: рынка земельных участков (для приобретения их в собственность) и рынка аренды земель (для получения их во временное платное пользование). Соответственно первый сегмент рынка земли определяет уровень цен (рыночную стоимость) на земельные участки, которые отчуждаются, а второй — уровень арендной платы (рыночную стоимость) за земельные участки, передаваемые в аренду. Законопроект «О рынке земель» (регистрационный №2600-1) не распространяется на регулирование отношения по аренде земли, поскольку аренда земли регулируется Законом Украины «Об аренде земель» (06.10.1998 г..). Именно поэтому проект Закона Украины «О рынке земель» направлен на регулирование отношений по переходу права собственности на земельные участки на основании договора купли-продажи. Однако, данный законопроект будет иметь влияние и на содержание других договоров, на основе которых будет происходить переход права собственности на земельные участки, — договоров мены, дарения, а также соглашений по пожизненного содержания, передачи земельных участков в залог и при наследовании. В результате на основе соотношения предложения и спроса на земельные участки будут формироваться рыночные цены на землю, которые затем будут применяться и для регулирования нерыночного оборота земельных участков (определение экспертной оценки земельных участков, уплата государственной пошлины и т.д.).
Таким образом, рыночный оборот земельных участков происходит на основе одного вида гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи. Все другие виды гражданско-правовых соглашений, на основе которых происходит переход права собственности на земельные участки от одного лица к другому, являются сделками, на основании которых происходит гражданско-правовой оборот земельных участков. К ним относятся соглашения мены, дарения, пожизненного содержания, а также сделки, которые могут иметь своим результатом переход права собственности на земельный участок, — передача земли в наследство или залог.
Какие основные общие составляющие содержания законопроекта?
Законопроектом, в частности, предлагается:
— Установить, что граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право произвести отчуждение земельных участков на основании договора купли-продажи любым способом или через земельный аукцион, или непосредственно определенному лицу;
— Определить полномочия органов государственной власти и местного самоуправления относительно функционирования рынка земли;
— Урегулировать особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также особенности приобретения в собственность земельных участков иностранными государствами, иностранными юридическими лицами и совместными предприятиями, основанными с участием иностранных юридических и физических лиц;
— Установить в отношении земельных участков государственной или коммунальной собственности, свободных от застройки, способ их отчуждения исключительно на конкурсной основе, то есть на земельных торгах (продажа земельных участков на конкурентных началах дает возможность выявить покупателя, который предложит продавцу наилучшие условия продажи);
— Проводить земельные торги в форме земельного аукциона или земельного конкурса (процедура проведения и земельного аукциона, и земельного конкурса выписана очень подробно, что дает возможность обеспечить соблюдение прав и законных интересов как продавца, так и покупателя земельного участка);
— Установить и определить ответственность лиц за нарушение законодательства о рынке земель.
Что может дать реализация основных норм законопроекта?
Реализация основных норм законопроекта:
— Создаст предпосылки для организации рынка земельных участков государственной, коммунальной и частной собственности, позволит проводить земельные торги, а также улучшить инвестиционный климат в Украине;
— Создаст предпосылки для недопущения тенизации рынка земли и недопущения чрезмерной концентрации земли в частной собственности;
— Позволит сделать прозрачным весь процесс отчуждения земельных участков через: обязательность информирования общественности о продаже земельных участков, находящихся в государственной и коммунальной собственности и обязательность процедуры обнародования информации в средствах массовой информации, которые имеют самый большой тираж в населенном пункте, где находится земельный участок, или в районе и области, если земельный участок находится за пределами населенных пунктов о земельных участках, выставляемых на земельные торги; установки на земельных участках информационных щитов; обязательность заблаговременного объявления (за 30 дней) до проведения земельных торгов об их проведении; обязательность проведения земельных торгов не ранее 30 дней после опубликования в печати официальной информации о выставлении на земельные торги земельных участков, а также размещения на таких земельных участках рекламных щитов с официальной информацией о выставлении на земельные торги земельных участков; включение в официальную информацию о выставлении земельных участков на земельные торги сведений о размере и местонахождение земельного участка, целевого назначения, стартовой цены, места и времени проведения торгов, вида земельных торгов (аукцион или конкурс), размера регистрационного и гарантийного взносов, уплачиваемых потенциальными покупателями земельного участка, и порядок их уплаты, название и адрес учреждения, фамилию и должность, номер телефона лица, у которого можно ознакомиться с техническим паспортом земельного участка; установление проведения его экспертной денежной оценки; установления стартовой цены земельного участка, который не может быть ниже ее экспертной денежной оценки; детализацию положения Земельного кодекса Украины о преимущественном праве на приобретение земельных участков в собственность и о преимущественном праве на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенной для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Наиболее важные нормы содержит законопроект «О рынке земель»?
Рассмотрим наиболее важные положения этого законопроекта. Прежде всего, законопроект предлагает определить (статья 4), правовое регулирование рынка земельных участков, находящихся в собственности государства, территориальных общин, юридических лиц и граждан осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Украины, Гражданского кодекса Украины, настоящего Закона и других нормативно-правовых актов, которые им соответствуют.
В законопроекте сформулированы принципы государственной политики в отношении рынка земель (статья 2):
— Обеспечение рационального и эффективного использования земли;
— Государственного регулирования рынка земель;
— Обеспечение гарантий и защиты прав субъектов на рынке земель;
— Прогнозирование тенденций, сбалансированности, функционирования, сменности рынка земель;
— Стимулирование конкуренции на рынке земель;
— Сочетание правовых, экономических, социальных и других факторов внешнего воздействия на рынок земель.
Этой статьей предусматривается, что основные принципы государственной политики в сфере рынка земель будут реализовываться путем законодательного обеспечения, принятия государственных, региональных и местных программ приватизации и развития рынка земель, создание соответствующей инфраструктуры рынка земель, определение механизмов и способов правового регулирования и экономического стимулирования рынка земель.
В соответствии со статьей 3 законопроекта основными задачами рынка земель в Украине являются: обеспечение рационального и эффективного использования земельных участков; улучшение инвестиционного климата в экономике, инвестиционной и кредитной привлекательности предприятий путем продажи им земельных участков; обеспечение беспрепятственной реализации субъектами предпринимательской деятельности прав владения, пользования и распоряжения земельными участками для увеличения их основных средств; формирование многоукладной системы хозяйствования на основе равенства всех форм собственности на землю, развитие института частной собственности на землю.
Статья 5 законопроекта определяет субъектов рынка земель, к которым предлагается отнести: граждан и юридических лиц Украины; территориальные общины в лице соответствующих органов местного самоуправления; государство в лице соответствующих органов исполнительной власти; совместные предприятия; иностранных граждан и лиц без гражданства; иностранные юридические лица; иностранные государства; другие субъекты, определенные законом.
К объектам рынка земель (статья 6) предлагается отнести: земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности (могут отчуждаться на основании договоров купли-продажи), при условии, что такие земельные участки не отнесены к землям, приватизация которых запрещена Земельным кодексом Украины; земельные участки, находящиеся в частной собственности (могут отчуждаться на основании договора купли-продажи), кроме случаев, когда отчуждение таких земельных участков запрещено -земельный кодексом Украины.
Законопроект предлагает определить и зафиксировать (статья 7) субъекты инфраструктуры рынка земель, к которым отнесены: органы исполнительной власти и органы местного самоуправления; сельские общества по регулированию оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения; учреждения нотариата; специализированные предприятия, целью деятельности которых является проведение земельных торгов; земельные ипотечные банки, земельные биржи, страховые компании и другие финансово-кредитные учреждения; услуги ириелторськи предприятия и организации; юридические и физические лица, осуществляющие землеустройство; субъекты оценочной деятельности, проводят экспертную денежную оценку земельных участков; информационные издания, которые публикуют информацию о спросе и предложении по земельным участкам, о рыночной стоимости земельных участков; органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений; учебные заведения, которые готовят специалистов по вопросам землеустройства, земельного кадастра и оценки земель; другие субъекты предпринимательской деятельности, определенные законом, действующих на рынке земель.
Регулирование в сфере рынка земель осуществляют (статья 8) Верховная Рада Украины, Верховная Рада Автономной Республики Крым, Кабинет Министров Украины, Совет министров Автономной Республики Крым, органы местного самоуправления, местные государственные администрации, а также центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в пределах полномочий, установленных законом.
Рассмотрим более полно предлагаемые законопроектом полномочия органов местного самоуправления. В частности, к полномочиям областных советов в сфере рынка земель на территории области (статья 15) предлагается отнести:
обеспечение реализации государственной политики в сфере рынка земель; распоряжение землями, находящимися в совместной собственности территориальных общин; утверждение и участие в реализации региональных программ приватизации земель, находящихся в общей собственности территориальных общин; участие в разработке и реализации государственных программ приватизации земель и развития рынка земель государственной собственности; координацию деятельности местных органов земельных ресурсов; решение других вопросов в соответствии с законом (решение о продаже земельных участков коммунальной собственности соответствующие советы принимают при наличии положительных заключений местных органов по вопросам земельных ресурсов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, органов архитектуры и охраны культурного наследия по конкретным земельных участков).
К полномочиям районных советов в сфере рынка земель на территории района (статья 17) предлагается отнести: распоряжение землями, находящимися в совместной собственности территориальных общин; обеспечение реализации государственной политики в сфере рынка земель; утверждение и участие в реализации региональных программ приватизации и развития рынка земель, находящихся в общей собственности территориальных общин; координация деятельности местных органов земельных ресурсов; решение других вопросов в сфере рынка земель в соответствии с законом (решение о продаже земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных общин соответствующие советы принимают при наличии положительных заключений соответствующих советов, местных органов по вопросам земельных ресурсов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, органов архитектуры и охраны культурного наследия по конкретным земельных участков).
К полномочиям сельских, поселковых, городских советов в сфере рынка земель на территории сел, поселков, городов в сфере рынка земель на территории района (статья 18) предлагается отнести: реализацию государственной политики в сфере рынка земель; разработку, утверждение и реализацию программ приватизации и развития рынка земель коммунальной собственности; принятие решений о продаже земельных участков коммунальной собственности в порядке, определенном законом; предоставление должностным лицам органов местного самоуправления полномочий на подписание от имени продавца договоров купли-продажи земельных участков; организацию проведения земельных торгов; организацию и осуществление контроля за выполнением программ приватизации и развития рынка земель; информирование населения о мерах, предусмотренных программами приватизации и развития рынка земель коммунальной собственности и ценообразования на рынке земель; решение других вопросов в соответствии с законом (решение о продаже земельных участков коммунальной собственности соответствующие советы принимают при наличии положительных заключений местных органов по вопросам земельных ресурсов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, органов архитектуры и охраны культурного наследия по конкретным земельных участков).
Под организацией рынка земель (статья 19) депутаты понимают: содействие созданию консалтинговых ириелторських предприятий и создания механизмов обеспечения прозрачности на рынке земель; обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений; разработку и утверждение государственных, региональных и местных программ приватизации и развития рынка земель; государственное регулирование деятельности физических и юридических лиц в сфере оценки земель и землеустройства.
В систему изучения спроса и предложения, развития менеджмента и маркетинга по рынку земельных участков депутаты предлагают отнести: создание общегосударственного, региональных и местных банков данных спроса и предложений на рынке земель; ежегодное определение и утверждение объемов продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности и поступления средств от их продажи в соответствующие бюджеты; периодическую публикацию сведений о спросе и предложении на земельные участки; внедрение системы общественного обсуждения инвестиционных проектов по развитию территорий.
Законопроект предусматривает (статья 20) три уровня регулирования рынка земель.
Регулирование рынка земельных участков на общегосударственном уровне предполагается осуществлять путем: законодательного обеспечения; формирование рыночной инфраструктуры, опосредует оборот земельных участков; налогообложения доходов, получаемых от операций на рынке земель; установление запретов и специальных разрешений на отчуждение земельных участков и ограничений по приобретению их в собственность; предоставление приоритетных прав на приобретение земельных участков в соответствии с законом; зонирования территорий и установления ограничений по использованию земель; установление специальных режимов налогообложения по прогрессивной шкале при перепродаже земельных участков.
Регулирование рынка земель на региональном и местном уровнях предполагается осуществлять путем: проведения мониторинга рынка земельных участков; определения преимущественного права на приобретение земельных участков; определение перечня земельных участков, оборот которых ограничен в соответствии с законом.
Местные программы приватизации и развития рынка земель коммунальной собственности (статья 21) определяют основные цели, приоритеты, задачи, ориентировочные объемы приватизации и продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам и утверждаются городскими, поселковыми и сельскими советами. Местные программы приватизации и развития рынка земель общей собственности территориальных общин определяют основные цели, приоритеты, задачи, ориентировочные объемы приватизации и продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам и утверждаются Верховной Радой Автономной Республики Крым, областными и районными советами.
Законопроект определяет (статья 22) понятие консалтинговых услуг по вопросам функционирования рынка земель, к которым предлагается отнести: консультирование собственников земли и землепользователей; предоставление информации о результатах исследований относительно спроса и предложения земельных участков, ценообразование на рынке земель; предоставление информационных услуг по вопросам земельного законодательства, оценки земель, осуществление гражданско-правовых сделок и других услуг по обороту земельных участков; предоставление субъектам рынка земель практической помощи по приобретению и реализации прав собственности на землю (консалтинговые услуги субъектам рынка земель оказывают физические и юридические лица независимо от их организационно-правовой формы хозяйствования и форм собственности, которые осуществляют хозяйственную деятельность по проведению работ по землеустройству , землеоценочных работ и земельных торгов в соответствии с законом).
В соответствии со статьей 23 законопроекта (с целью учета общественных интересов при осуществлении приватизации и продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности) органы исполнительной власти и органы местного самоуправления: информируют население через средства массовой информации о мерах, предусмотренных программами приватизации и развития рынка земель; привлекают представителей общественных организаций, а также землевладельцев и землепользователей к участию в обсуждении общегосударственных и местных программ приватизации и развития рынка земель; готовят предложения по учету интересов территориальных общин при разработке и осуществлении программ приватизации и развития рынка земель.
Законопроектом предлагается установить (статья 27) особые требования по обороту земель сельскохозяйственного назначения, а именно: использование земельных участков по их целевому назначению; преимущественное право территориальных общин, сельских обществ по регулированию оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и граждан, постоянно проживающих в сельской местности, на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства в соответствии с законом; соблюдения требований действующего законодательства относительно продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам; создание условий для рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Законопроектом предлагается также установить (статья 29) квалификационные требования к покупателю земельного участка, предназначенного для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Покупателем земельного участка, предназначенного для ведения товарного сельскохозяйственного производства, могут быть: граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства; юридические лица Украины (учрежденные гражданами Украины и юридическими лицами Украины), учредительными документами которых предусмотрено ведение товарного сельскохозяйственного производства или научно-исследовательской деятельности в сельскохозяйственном производстве. Если гражданин Украины, который намерен приобрести земельный участок, предназначенный для ведения товарного сельскохозяйственного производства, не имеет документов, подтверждающих наличие у него необходимой сельскохозяйственной образования или опыта работы в сельском хозяйстве, то он должен получить заключение районной (городской) профессиональной комиссии по вопросам создание фермерских хозяйств по возможности заниматься ведением товарного сельскохозяйственного производства. Районные (городские) профессиональные комиссии формируются и утверждаются районной (городской) советом и осуществляют свою деятельность в порядке, определенном законом.
Авторы законопроекта предлагают (статья 30) установить ограничения по площади земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которые граждане и юридические лица Украины могут приобретать в собственность, нормой «не более максимального размера, установленного для данного района». Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства может быть больше максимального размера, установленного для данного района, в случае наследования земельных участков по закону. Не допускается приобретение в собственность гражданином или несколькими гражданами, которые являются близкими родственниками, а также в собственность юридическим лицом или его дочерним предприятием земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадь которой превышает 5 процентов земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в пределах одного административного района.
Продолжая логику предыдущей статьи законопроекта, авторы предлагают (статья 31) установить ограничения чрезмерного измельчения земель сельскохозяйственного назначения из-за запрета отчуждения части земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства в случаях, если в результате образуется хотя бы один земельный участок меньше минимального размера, установленного для данного региона.
Статья 32 законопроекта предусматривает введение института специальных разрешений на оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения. Специальные разрешения на оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства устанавливаются органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с их полномочиями в случаях предстоящего выкупа этих земельных участков для общественных нужд на основании утвержденной градостроительной документации и документации по землеустройству в соответствии с законом.
Статья 34 законопроекта предусматривает введение нового института — сельских обществ по регулированию оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, создаются для регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории административных районов в сельской местности органами местного самоуправления и при участии представителей органов исполнительной власти, местных органов по земельным ресурсам , сельскому хозяйству, банков, сельскохозяйственных предприятий, фермерских и крестьянских хозяйств. Образование и порядок деятельности сельских обществ регулируется законодательством с учетом особенностей, установленных настоящим законом.
Сельским обществам по регулированию оборота земельных участков предлагается (статья 39) предоставить право: осуществлять обмен или способствовать обмену земельных участков в условиях сосредоточения земельных угодий в предельных размерах у одного владельца с целью их оптимального использования; создавать специальный резервный фонд земель сельскохозяйственного назначения путем выкупа земельных участков для дальнейшего его перераспределения; осуществлять продажу земельных участков в пользу владельцев, земельные участки которых не соответствуют требованиям рационального использования; осуществлять продажу земельных участков гражданам, переселившиеся на постоянное место жительства в сельскую местность; систематизировать информацию об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения, их цену, целевое использование, возможные инвестиции и организовывать ее доведения до населения; проводить исследования, связанные с землеустройством, формированием землевладений рациональных размеров и устранением препятствий в эффективном использовании земель и осуществлением природоохранных мероприятий.
Для осуществления общественного контроля за функционированием рынка земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предусматривается (статья 39) образование в соответствии с законом объединений землевладельцев и землепользователей, обеспечивающих защиту и реализацию прав землевладельцев и землепользователей, способствуют созданию условий для рационального использования земель, участвующих в осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства субъектами рынка земель. Объединение землевладельцев и землепользователей могут подавать органам исполнительной власти и органам местного самоуправления предложения по установлению льгот по налогообложению, внесение изменений в законодательные акты, установление запретов или ограничений на использование земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Законопроектом предусмотрена возможность (статья 53) продажи земельных участков иностранным государствам, иностранным юридическим лицам и совместным пред- приятий, основанным при участии иностранных юридических и физических лиц, для нужд, определенных Земельным кодексом Украины, но по согласованию с Кабинетом Министров Украины или Верховной Радой Украины в соответствии с полномочиями и в порядке, определенном законом.
Для осуществления торговли земельными участками законопроектом предусматривается (статья 54) создание земельных бирж — организационно оформленных постоянно действующих мест, на которых осуществляется торговля земельными участками.
Предполагается (статья 55), что земельные биржи будут создаваться в форме акционерного общества, владеет информацией о спросе и предложении на земельные участки, способствует формированию биржевого курса их стоимости и осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящим Законом, другими актами законодательства Украины, устава и правил земельной биржи. Земельный биржу может быть создано не менее 20 учредителями — собственниками земельных участков, которые имеют лицензию на проведение земельных торгов, при условии внесения ими в уставный фонд не менее 10000 тысяч рублей. В состав учредителей могут входить уполномоченные юридические лица органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Земельная биржа приобретает права юридического лица с момента регистрации Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Земельная биржа — акционерное общество, которое создается без цели получения прибыли и занимается исключительно организацией заключения сделок купли и продажи земельных участков. Она не может осуществлять операции с земельными участками от собственного имени и по поручению клиентов, а также выполнять функции депозитария.
Обязательным условием продажи земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности (статья 59), является их подготовка к продаже.
В процессе подготовки к продаже такого земельного участка: определяются границы земельного участка в натуре (на местности); проводится оценка земельного участка; изготавливается технический паспорт земельного участка; публикуется информация о земельном участке, которая является объектом земельных торгов. Определения границ земельного участка в натуре (на местности) и закрепления их межевыми знаками, если границы участка не определены или не закреплены (статья 60 законопроекта), осуществляется по проектам землеустройства в соответствии с законом.
Земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку (статья 65 законопроекта), подлежат продаже на конкурентных началах (земельных торгах). Граждане и юридические лица имеют право осуществить продажу принадлежащих им земельных участков из земельных торгах. Земельные торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма проведения земельных торгов (аукцион или конкурс) определяется собственником земельного участка, если иное не предусмотрено законом. В земельных торгах могут принимать участие граждане и юридические лица, которые могут быть покупателями в соответствии с законом и оплатили регистрационный и гарантийный взносы. Земельные торги могут проводиться по решению суда. Kiлькicть участников земельных торгов не ограничивается.
В соответствии со статьей 66 законопроекта земельный аукцион — форма проведения земельных торгов, по которой земельный участок продается поэтому покупателю, который предложил в ходе торгов наивысшую цену. Условия продажи, объявленные перед проведением земельного аукциона, при заключении договора купли-про- дажи земельного участка изменению не подлежат. Земельный аукцион по продаже земельных участков, находящихся в государственной, коммунальной или частной собственности, осуществляется в порядке, установленном этим и другими законами, а также нормативными правовыми актами, не противоречащими им.
Законопроектом предусматривается (статья 67) проведения земельных торгов в форме земельного конкурса, по которому земельный участок продается покупателю, который предложит лучшее сочетание цены приобретения и плана инвестиций в соответствии с критериями, объявленных в начале земельного конкурса или при равных условиях — самую высокую цену. Условия продажи, объявленные перед проведением земельного конкурса, не могут изменяться при заключении соглашения о продаже земельного участка. Земельный конкурс по продаже земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, осуществляется в порядке, установленном этим и другими законами, а также нормативными правовыми актами, не противоречащими им.
Законопроект предлагает определить (статья 70), что исполнителем земельных торгов может быть юридическое лицо, имеющее лицензию на проведение земельных торгов, а земельные торги проводятся на основании договора между организато — ром и исполнителем земельных торгов в соответствии с типовым договором на проведение земельных торгов, утвержденного ^ билетом Министров Украины. Размер вознаграждения исполнителю земельных торгов не должен превышать 10 процентов суммы средств, полученных от продажи каждого земельного участка. Если земельный участок не продана, организатор земельных торгов возмещает, при наличии соответствующего положения в договоре, исполнителю земельных торгов расходы, связанные с организацией и проведением земельного аукциона в размере, предусмотренном договором.
Полномочия по утверждению положения о земельных торгах предлагается предоставить ^ билета Министров Украины.
Результаты земельных торгов аннулируются организатором земельных торгов в пятидневный срок (статья 77 законопроекта) с момента их проведения и в случаях: отказа победителя земельных торгов заключить договор купли-продажи земельного участка или включить в договор условия, определенные в этом законе и пакете документации о земельные торги; отказа победителя земельного аукциона подписать протокол о результатах земельного аукциона. Решение об аннулировании результатов земельных торгов может быть обжаловано в судебном порядке.
Результаты земельных торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом и пакетом документации о земельных торгах, которые повлияли на их определения, могут быть признаны недействительными в судебном порядке (статья 77 законопроекта). Признание результатов земельных торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем земельных торгов, с последствиями, предусмотренными законодательством Украины.
Если покупатель считает, что при проведении земельных торгов были нарушены его права и законные интересы (статья 83 законопроекта), он имеет право обратиться в суд с требованием об отмене земельных торгов, а также изменения их результатов. Обжалованию не подлежат: форма проведения земельных торгов; решение собственника земельного участка об отклонении конкурсных заявок покупателей, совершенное в порядке, предусмотренном настоящим законом.
В законопроекте (раздел IV) детально выписана процедура всех этапов проведения земельного аукциона и земельного конкурса. Авторы предлагают определить источник финансирования проведения земельных торгов — регистрационные взносы покупателей, собственные средства организатора земельных торгов и других, не запрещенных законом, источников.
Размер регистрационного взноса определяется организатором земельных торгов и рассчитывается исходя из того, что он должен покрывать расходы на организацию земельных торгов. Максимальный размер регистрационного взноса не должен превышать 0,5 минимальной заработной платы на дату публикации объявления о проведении земельных торгов.
При отказе организатора от проведения земельных торгов в пятидневный срок со дня принятия соответствующего решения уплаченные суммы регистрационных взносов за вычетом платежей за банковские переводы возвращаются всем покупателям в полном объеме, а расходы, связанные с организацией и проведением земельных торгов, относятся за счет организатора. В других случаях суммы регистрационных взносов не возвращаются.
Размер гарантийного взноса определяется организатором земельных торгов и не может превышать 10 процентов от стартовой цены продажи земельного участка. Уплаченные суммы гарантийных взносов за вычетом платежей за банковские переводы в пятидневный срок со дня заключения договора, принятия решения о признании торгов несостоявшимися несостоявшимися, аннулировании их результатов или отмены возвращаются всем покупателям, которые не были признаны как победители земельных торгов кроме случаев , предусмотренных этим законом. Деятельность по организации и проведению земельных торгов не имеет целью получение прибыли.
Договор купли-продажи (статья 104 законопроекта) заключается непосредственно между организатором и победителем земельных торгов. В случае приобретения победителем нескольких земельных участков договор заключается отдельно на каждый участок. Договор купли-продажи земельных участков иностранными государствами, иностранными юридическими лицами и совместными предприятиями, основанными с участием иностранных юридических и физических лиц, для нужд, определенных Земельным кодексом Украины между организатором и победителем земельных торгов, заключается после согласования с ^ билетом Министров Украины или Верховной Радой Украина в соответствии с полномочиями и в порядке, определенном законом. При заключении договора с победителем земельных торгов, сумма внесенного им гарантийного взноса засчитывается в счет исполнения денежных обязательств по заключенному договору. Победитель земельных торгов при отказе от заключения договора купли-продажи земельного участка на условиях, определенных в проекте договора, или в случае отказа включить в договор условия, определенные в этом законе и пакете документации о земельных торгах, утрачивает внесенный им гарантийный взнос.
Организатор торгов, отказался от заключения договора, возвращает победителю сумму гарантийного взноса в двойном размере, а также возмещает ему прямые убытки, причиненные участием в земельных торгах, в части, превышающей сумму гарантийного взноса, возвращается.
В случае отказа ^ Бинет Министров Украины или Верховной Рады Украины дать согласие на продажу земельного участка иностранным государствам, иностранным юридическим лицам и совместным предприятиям, основанным при участии иностранных юридических и физических лиц, организатор торгов возвращает победителю сумму гарантийного взноса. Договор купли-продажи земельного участка должен содержать условия, определенные Земельным кодексом Украины для сделок о переходе права собственности на земельные участки, целевое назначение, обязательства сторон, которые были определены фиксированными условиями конкурса, в бизнес-плане и ответственность за их невыполнение, а и другие условия по соглашению сторон. Типовой договор купли-продажи земельного участка на земельных торгах утверждается ^ билетом Министров Украины. Договор купли-продажи земельного участка является основанием для внесения средств в банковское учреждение как оплата стоимости земельного участка. ^ Им типовых положений, к договору ку- пивли-продажи земельного участка, проданного с рассрочкой платежа, включаются условия для: суммы, которую покупатель должен уплатить владельцу земельного участка в качестве первого платежа; регулярности и размера последующих платежей, которые покупатель должен платить продавцу земельного участка. Отказ организатора земельных торгов от заключения договора может быть обжалован победителем в судебном порядке.
Договором купли-продажи земельного участка (статья 105 законопроекта) может быть предусмотрена оплата ее стоимости с рассрочкой платежа. Размер первого платежа, уплачиваемого при купле-продаже земельного участка с рассрочкой платежа, не может быть менее 25 процентов стоимости земельного участка, за которую она продана на земельных торгах. Срок рассрочки оплаты стоимости земельного участка не может превышать 5 лет. Если до- вором купли-продажи земельного участка, проданного с рассрочкой платежа, предусмотренный переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю в момент уплаты первого платежа, то покупатель земельного участка не вправе осуществлять ее отчуждения до полной оплаты стоимости земельного участка. Покупатель земельного участка, проданного с рассрочкой платежа, вправе полностью оплатить стоимость земельного участка досрочно.
В случае, если договором купли-продажи земельного участка предусмотрено, что собственник земельного участка передает покупателю право собственности на нее в момент внесения первого платежа (статья 10б законопроекта), то договор купли-продажи должен содержать положения о одновременное возникновение у владельца земельного участка права удержания земельного участка. Право притри- ния земельного участка подлежит государственной регистрации в качестве обременения права собственности на земельный участок, приобретенный покупателем на земельных торгах. Право удержания, предоставляемой продавцу земельного участка, является гарантией получения собственником земельного участка, проданного им на земельных торгах, полной стоимости земельного участка, определенной в договоре купли-продажи земельного участка. С момента заключения договора купли-продажи земельного участка, которым установлено право удержания этого земельного участка, владельцу земельного участка как продавцу предоставляются права залогодержателя, а на покупателя земельного участка возлагается обязанность залогодателя в соответствии с законом об ипотеке. Покупатель земельного участка, в отношении которого установлено право удержания, не имеет права осуществлять отчуждение этого земельного участка или передачу ее в залог к ??прекращению права удержания земельного участка. Прекращение права удержания земельного участка прекращается после уплаты ее покупателем полной стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи, и отмены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, права удержания земельного участка.
В случае, если договором купли-продажи земельного участка предусмотрено, что собственник земельного участка передает покупателю право собственности на нее после уплаты полной стоимости земельного участка (статья 107 законопроекта), в договор купли-продажи включается положение об установлении права удержания в пользу покупателя земельного участка. Право удержания земельного участка подлежит государственной регистрации в качестве обременения права собственности на земельный участок, приобретенный покупателем на земельных торгах. Право удержания, предоставляемой покупателю земельного участка является гарантией получения покупателем земельного участка после уплаты им полной ее стоимости, определенной в договоре купли-продажи земельного участка. С момента заключения договора купли-продажи земельного участка, которым установлено право удержания этого земельного участка, покупателю земельного участка предоставляются права за- ставодержателя, а на собственника земельного участка возлагается обязанность залогодателя в соответствии с законом об ипотеке. Владелец земельного участка, в отношении которого установлено право удержания, не имеет права осуществлять отчуждение этого земельного участка или передачу ее в залог к ??прекращению права удержания земельного участка.
Прекращение права удержания земельного участка осуществляется после оплаты ее покупателем полной стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи, и отмены органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества, права удержания земельного участка.
Если покупатель земельного участка, который оплатил первый платеж и приобрел право собственности на земельный участок, не платит очередной платеж в течение двух месяцев после наступления срока его уплаты (статья 108 законопроекта), продавец земельного участка имеет право направить покупателю требование в письменной форме об уплате платежа в течение месяца. Если после получения такого требования покупатель земельного участка не платит платеж, продавец земельного участка имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и выставление ее на земельные торги, а также возмещения убытков, понесенных в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка. Если продавец земельного участка, проданного с рассрочкой платежа и с условием перехода права собственности к покупателю в момент уплаты последнего платежа, отказывается передать земельный участок покупателю, покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о передаче ему земельного участка и возмещения убытков, понесенных в свя связи с отказом собственника земельного участка передать ее покупателю.
I, наконец, законопроектом предусмотрено (статья 109, 110 законопроекта), что лица, виновные в нарушении законодательства о рынке земель, несут гражданскую, административную или уголовную ответственность в соответствии с законодательством Украины, а споры, возникающие по функционированию рынка земель, решаются в судебном порядке.
Понятно, что этот законопроект содержит ряд неточностей, норм сомнительной целесообразности как в экономическом так и правовом смысле. Но анализ и исследование этой проблемы выходит за рамки содержания и назначения этой брошюры. Мы хотим только ознакомить читателей с идеями, подходами, принципами и основными нормами, которые предложили авторы законопроектов, и которые в ближайшее время могут стать нормами соответствующих законов, а следовательно и реальными проблемы для огромного количества украинский в случае непонимания новых правовых инструментов функционирования рынка земли в Украине .
Какие еще законопроекты по вопросам земельных правоотношений зарегистрированные Верховной Радой Украины?
По представлению Кабилету Министров Украины и Государственного комиету Украины по земельным ресурсам зарегистрирован законопроект «О земельных торгах и аукционной деятельности на рынке земли в Украине» (регистрационный №7488 от 16.05.2005 г..). Этот проект закона разработан во исполнение части пятой статьи 137 Земельного кодекса Украины с целью совершенствования инфраструктуры рынка земли и развития ипотечных отношений в Украине, привлечение дополнительных средств в Государственный и местные бюджеты Украины. Концептуальной идеей, положенной в основу законопроекта, является создание усовершенствованного рынка земель в Украине, а именно определение правовых, экономических и организационных основ и механизмов проведения земельных торгов.
Также народными депутатами Украины топорик М.В., Одайни- ком М.М. внесен законопроект «О внесении изменений в закон Украины« Об оценке земель »(регистрационный № 7333 от 07.04.2005 г.).
Наиболее важные нормы содержит законопроект «О земельных торгах и аукционной деятельности на рынке земли в Украине»?
По мнению разработчиков: предметом правового регулирования этого проекта закона является прозрачность и упрощение проведения операций на рынке земель, совершенствования порядка и обеспечения регулирования проведения земельных торгов; принятие акта обеспечит наполнение доходной части бюджета от продажи земельных участков и прав на них, а также от уплаты государственной пошлины за нотариальное удостоверение гражданско-правовых сделок.
Этот законопроект во многом (в той или иной степени) повторяет положения рассмотренного выше законопроекта. Вместе с тем он имеет и отличия. Так, в частности, законопроект «О земельных торгах и аукционной деятельности на рынке земли в Украине» (статья 4) определяет, что: земельные торги проводятся в форме земельного аукциона с голоса, биржевых земельных торгов, закрытого и открытого земельного конкурса в порядке, установленном Земельным кодексом Украины и настоящим законом; форма проведения земельных торгов (аукцион или конкурс) определяется собственником земельного участка, если иное не предусмотрено законом; земельные торги могут проводиться по решению суда. Объектами земельных торгов (статья 5) являются земельные лоты, а именно: земельные участки всех форм собственности, в частности, вместе с объектами недвижимого имущества, на них расположены; право на аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности; вещные права на землю (суперфиций, эмфитевзис); предмет ипотеки (земельный участок, вещное право на земельный участок) в случае невыполнения обязательства вязаный ипотекодателем; заставлены земельные участки и вещные права на них; ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации) на землю; конфискованные по решению суда земельные участки или вещные права на земельные участки. Земельные участки государственной или коммунальной собственности, на которых расположены объекты недвижимого имущества частной собственности, могут быть выкуплены владельцами имущества. В случае отказа владельца недвижимого имущества выкупить земельный участок или право аренды на него или иное вещное право земельный участок остается в Него аренду в соответствии с ранее заключенным договором аренды и может быть продана исключительно на земельных торгах при условии сохранения права арендатора. Земельные участки государственной или коммунальной собственности, на которых расположены недвижимое имущество государственной или коммунальной собственности, подлежащего продаже, или вещные права на такие земельные участки продаются на земельных торгах вместе с недвижимым имуществом. Земельные участки частной собственности могут продаваться на земельных торгах в соответствии с договором между продавцом и субъектом аукционной деятельности, проводит земельные торги. Продажа земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, совместным предприятиям и предприятиям с иностранными инвестициями на земельных торгах для нужд, определенных Земельным кодексом Украины, проводится органами исполнительной власти или органами местного самоуправления на общих основаниях. В случае признания победителем земельных торгов иностранного гражданина, иностранного юридического лица, совместного предприятия или предприятия с иностранными инвестициями договор купли-продажи с ними заключается после согласования с ^ билетом Министров Украины или Верховной Радой Украины в соответствии с полномочиями, определенными законом, и в порядке, установленном ^ б ^ етом Министров Украины. В случае отказа ^ б ^ етом Министров Украины в продаже иностранному гражданину, иностранному юридическому лицу, совместному предприятию или предприятию с иностранными инвестициями земельного участка торги считаются несостоявшимися.
В соответствии со статьей 6 этого законопроекта субъектами земельных торгов и аукционной деятельности являются: заказчики земельных торгов — органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, ипотечные и другие кредитные учреждения, государственный исполнитель, граждане и юридические лица — собственники земельных участков; организаторы земельных торгов — физические и юридические лица, в соответствии с этим законом имеют право заниматься аукционной деятельностью на рынке земель; покупатели объектов земельных торгов — физические и юридические лица, в соответствии с Земельным кодексом Украины имеют право на приобретение объектов земельных торгов. Авторы законопроекта (статья 11) считают, что аукционная деятельность на рынке земель включает подготовку и проведение: земельных аукционов с голоса; биржевых земельных торгов; открытых и закрытых земельных конкурсов. К аукционной деятельности на рынке земель принадлежит также: организация и обеспечение функционирования субъектов инфраструктуры рынка земель, осуществляющих аукционной деятельности; базовую подготовку лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов для обслуживания земельных торгов; оказание маркетинговых услуг и услуг по менеджменту на земельных торгах; предоставление информационных и юридических услуг на земельных торгах; лицензирование и сертификация субъектов аукционной деятельности; общественный контроль за прозрачностью операций на земельных торгах.
Субъекты инфраструктуры рынка земель (статья 12 законопроекта), которые проводят аукционной деятельности по подготовке и проведению земельных торгов, образуются в соответствии с законодательством и осуществляют свою деятельность на основании соответствующей лицензии. Земельные аукционы с голоса может проводить юридическое лицо, получившее лицензию на осуществление аукционной деятельности на рынке земель и имеет в своем составе не менее двух лицитаторов, которые получили квалификационные свидетельства. Продажа земельных лотов по земельных участков государственной или коммунальной собственности на земельных торгах с голоса может проводить лицитатор высшей категории, который заключил соответствующий договор с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Земельные биржевые торги может проводить земельная биржа, созданная в соответствии с законодательством, получившее лицензию на осуществление аукционной деятельности и имеет структурные подразделения во всех регионах. Продажа земельных лотов по земельных участков государственной или коммунальной собственности на земельных биржевых торгах может проводить брокер высшей категории, имеющий квалификационное свидетельство и заключил соответствующий договор с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Земельные конкурсы может проводить юридическое лицо, получившее лицензию на осуществление аукционной деятельности на рынке земель и в составе которой есть аукционист, который имеет квалификационное свидетельство. Продажа земельных лотов по земельных участков государственной или коммунальной собственности на земельных конкурсах может проводить аукционист высшей категории, который заключил соответствующий договор с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Продажа земельных участков частной собственности на земельных конкурсах может осуществлять сам владелец земельного участка в соответствии с требованиями этого закона.
Лицитаторы, биржевые брокеры, маклеры, менеджеры, аукционисты, обслуживающих земельные торги (статья 13), проходят базовую подготовку в учебных заведениях, которые заключили с центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов соответствующий договор. Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов должен способствовать созданию конкурентной среды среди учебных заведений, осуществляющих профессиональную подготовку лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов по обслуживанию земельных торгов. Профессиональная подготовка лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов для обслуживания земельных торгов состоит из обучения по программам базовой подготовки и повышения квалификации. Общие требования к содержанию учебных программ подлежат обязательному согласованию наблюдательным советом по вопросам земельных торгов и аукционной деятельности, в состав которой входят представители центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, Фонда государственного имущества, других заинтересованных органов и организаций, саморегулируемых организаций лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов, который осуществляет контроль за качеством профессиональной подготовки указанных лиц. Положение о наблюдательном совете по вопросам земельных торгов и аукционной деятельности ут — ет Кабинет Министров Украины. Физическим лицам, прошедшим обучение по программе базовой подготовки лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов для обслуживания земельных торгов и стажировку в течение одного года в составе субъекта оценочной деятельности вместе с лицитато- ром, биржевым брокером, маклер, менеджером, аукционистом , который имеет не менее чем двухлетний опыт практической деятельности в этой сфере, получили его положительную рекомендацию и успешно сдали квалификационный экзамен, выдается квалификационное свидетельство. Решение о выдаче квалификационного свидетельства принимает экзаменационная комиссия. Состав комиссии формируется из представителей органов исполнительной власти, в полномочия которых входит реализация государственной политики по вопросам аукционной деятельности и имеющих необходимый уровень подготовки, и представителей, делегированных саморегулируемыми организациями, и утверждается центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов ведет Государственный реестр лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов по обслуживанию земельных торгов. Порядок ведения Государственного реестра лицитаторов, биржевых брокеров, маклеров, менеджеров, аукционистов по обслуживанию земельных торгов устанавливает Кабинет Министров Украины. Лицитаторы, биржевые брокеры, маклеры, менеджеры, аукционисты по обслуживанию земельных торгов обязаны не реже одного раза в два года повышать квалификацию по соответствующей программе. Невыполнение этого требования является основанием для приостановления действия квалификационного свидетельства.
Следует обратить внимание на следующее обстоятельство: в случае обращения взыскания на земельный участок (статья 20), находящегося в собственности гражданина или юридического лица, земельный участок подлежит продаже на земельных торгах, проводимых в форме аукциона с голоса. Обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, допускается в том случае, когда у владельцев таких участков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка.
Какие новые положения содержит проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины« Об оценке земель »?
В этом проекте предполагается детально урегулировать процесс оценки земель на всех его этапах. Это фактически является новая редакция законопроекта.
Целью оценки земель в Украине (статья 2) является определение общей суммарной стоимости земельного фонда для учета его показателей в составе национального богатства Украины и в активах банковской системы (в разрезе: страны, АР Крым, областей, районов, населенных пунктов, хозяйствующих субъектов — землевладельцев и землепользователей), цены земельных участков для налогообложения и регулирования земельных отношений экономическими методами и т.п., а также рыночной — их стоимости для рыночного оборота.
Система оценки земель (статья 3) — это совокупность взаимосвязанных технологических, организационно-правовых, экономических и методических мероприятий по оценке и ведения кадастровой оценки земель в составе земельного кадастра. Она включает: законодательное определенную деятельность в сфере оценки земель и ее правовое регулирование; органы, осуществляющие государственное управление в сфере оценки земель; организацию, ведение и управление в сфере оценки земель; осуществления земельно-оценочных работ и ведения оценки земель на общегосударственном, региональном и местном уровнях; государственный и самоуправляемый контроль за осуществлением земельно-оценочных работ; научное, кадровое и финансовое обеспечение оценки земель; субъекты и объекты оценки земель; государственные и коммунальные научно-исследовательские и проектно-изыскательские организации и предприятия, частные юридические и физические лица, осуществляющие земельно оценочные работы.
Авторы законопроекта к субъектам оценки земель (статья 4) отнесли государственные органы и органы местного самоуправления, юридические лица и граждан, являющихся субъектами земельных отношений, а к объектам (статья 5) — территории оценочных районов и зон, землевладений и землепользовании или отдельные земельные участки и земельные доли, а также права на них.
Основными задачами оценки земель (статья 7) являются: обеспечение полноты сведений о ценности и цену земельных участков; предоставление органам государственной власти и местного самоуправления достоверных и оперативных данных о ценности земель и цену земельных участков, которые обеспечивают возможность принимать оптимальные и обоснованные решения по регулированию земельных отношений, управления земельными ресурсами; информационное обеспечение и установление ставок платы за землю (земельный налог, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, компенсационные платежи при изъятии и принудительном выкупе земельных участков); своевременное удовлетворение потребностей заинтересованных лиц данным о ценности земельных ресурсов, в том числе о цене земельных участков; информационное обеспечение инфраструктуры рынка земли.
Государственное управление в сфере оценки земель (статья 10 законопроекта) осуществляется Кабинетом Министров Украины, Советом Министров Автономной Республики Крым, местными государственными администрациями, органами местного самоуправления, а также специально уполномоченными органами по вопросам земельных ресурсов, другими органами в порядке, установленном законодательством.
К полномочиям местных государственных администраций в сфере оценки земель (статья 13) предлагается отнести: обеспечение реализации государственной политики в сфере оценки земель; участие в разработке и обеспечении выполнения общегосударственных и региональных программ по проведению оценки земель; координацию деятельности государственных органов земельных ресурсов при проведении земельно-оценочных работ; координацию осуществления земельно-оценочных работ; подготовку предложений по планированию осуществления земельно-оценочных работ; информирование населения о результатах, полученных в процессе осуществления земельно-оценочных работ.
К полномочиям сельских, поселковых, городских советов в сфере оценки земель на территории сел, поселков, городов (статья 18) предлагается отнести: организацию земельно-оценочных работ и утверждения документации по оценке земель; осуществление контроля за реализацией документации по оценке земель; ведения кадастровой оценки земель на локальном уровне; координацию работ по оценке земель на территории советов; информирование населения о результатах, полученных в процессе осуществления земельно-оценочных работ.
В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится (статья 19) на виды: бонитировки почв; экономическая оценка земель; нормативная денежная оценка земель и земельных участков; экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них.
Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них в зависимости от использования включает: денежную оценку вероятной рыночной цены земельных участков; денежную оценку инвестиционной стоимости земельных участков; денежную оценку залоговой стоимости земельных участков; денежную оценку балансовой стоимости земельных участков; денежную оценку других видов стоимости земельных участков.
Основными факторами ценообразования стоимости земли (статья 22) являются: качество почв; местоположение земельных участков; целевое использование земель; уровень интенсивности использования земель; органическая структура капитала по улучшению земли; новые технологии выращивания сельскохозяйственных и других культур; монополия на власнисть.Земельна рента, которая подлежит определению при оценке земель включает: дифференциальную земельную ренту; абсолютную земельную ренту; ренту в несельскохозяйственных отраслях. Дифференциальная земельная рента обеспечивается различиями в природных условиях, которые определяют дополнительный доход (при одинаковых затратах на различных по качеству и месту размещения земельных участков). Дифференциальная рента — это разница между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственной продукции.
Абсолютная земельная рента обусловлена ??монополией собственности на землю и устанавливается Кабинетом Министров Украины только при оценке земель сельскохозяйственного назначения. Условием образования абсолютной ренты является более низкая органическое строение капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.
Бонитировки почв (оценка качества земель) проводится (статья 23) с целью определения относительной величины совокупного влияния климата, признаков и свойств сельскохозяйственных культур с данным почвенным покровом, которая измеряется в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100). Данные бонитировки почв учитываются при экономической оценке земель, определении экологической пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства вследствие изъятия (выкупа) сельскохозяйственных угодий, лесных земель и кустарников для нужд, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством, возмещение убытков собственникам земли и землепользователям.
Экономическая оценка земель (статья 24) проводится с целью определения кадастровой эквивалентной ценности земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве. Интегральными показателями экономической оценки земель являются: производительность земель, которая характеризуется валовой продукции с единицы площади, и эффективностью использования земель, которая характеризуется уровнем затрат на производство; доходность с единицы площади. Данные по экономической оценке земель учитываются при нормативной денежной оценке земель, анализе эффективности использования земель по сравнению с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур.
Денежная оценка вероятной рыночной цены земельных участков (статья 26) проводится с учетом наиболее эффективного ее использования экспертным путем с целью определения суммы денег, которая может быть получена за земельный участок (за которую может быть осуществлен обмен земельного участка) на дату оценки. Денежная оценка вероятной рыночной цены земельных участков осуществляется в зависимости от целевого назначения (функционального использования) участка и информации об объектах оценки на основе: капитализации чистого операционного или рентного дохода; сопоставления цен продажи подобных земельных участков; учета расходов на земельные улучшения. Данные денежной оценки вероятной рыночной цены земельных участков используются при осуществлении гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарении, мене) по земельным участкам и прав на них.
Денежная оценка инвестиционной стоимости земельных участков (статья 27) проводится с целью определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта в землепользования (величины компенсации стоимости неотъемлемых земельных улучшений). Инвестиционная стоимость включает прирост рыночной стоимости земельного участка в результате инвестиций в данный участок. Денежная оценка инвестиционной стоимости земельных участков осуществляется в зависимости от цели инвестирования и целевого назначения (функционального использования) участка и информации об объектах на основе: капитализации чистого операционного или рентного дохода; капитализации дополнительного дохода с земли арендатора земельного участка; учета затрат на земельные улучшения. Данные денежной оценки инвестиционной стоимости земельных участков