Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Эта норма закреплена Конституцией Украины и Земельным кодексом Украины.
Для Украины земля имеет особое значение, ведь плодородные украинские черноземы — это сокровище, данное нам природой, которым мы гордимся и который при бережного и эффективного использования может обеспечить богатство и процветание всего государства. Однако, чтобы не потерять главное национальное богатство, государство должно заботиться о надлежащем его защиту. Сельскохозяйственные земли в структуре земельного фонда от других категорий земель занимают особое место, поскольку является основным средством производства продуктов питания, кормов для животных и сырья для промышленности . Для них установлен особый правовой режим, характеризующийся таким использованием земельных участков, при котором обеспечивается усиленная их охрана, ограничения возможности вывода их из сельскохозяйственного оборота, повышение плодородия почв и т. Неоднократно в последние годы народные депутаты, голосуя за внесение изменений в раздел Х «Переходные положения »ЗК Украины, продолжали действие моратория о запрете отчуждения и изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения. Осветим текущую ситуацию на рынке земель сельхозназначения. 18.07.2014 г.. Верховная Рада Украины в первом чтении приняла проект Закона Украины« О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения »(далее — Законопроект), тем самым поддержав инициативу Государственного агентства земельных ресурсов Украины. Законопроект получил резонанс в обществе, и в конце концов он был вынесен на рассмотрение широкой общественности. В большинстве областей Украины с целью широкомасштабного и публичного обсуждения указанного законопроекта состоялись круглые столы с участием руководителей областных управлений Госземагентства Украины, представителей органов государственной власти и территориальных общин, аграриев. Этим законопроектом предлагается внести изменения в ряд законодательных актов Украины, в частности в ЗК Украины, Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины), Закона Украины «Об аренде земли». ???Основными нововведениями, предложенными в законопроекте, являются: ?? закрепление в ЗК Украины постоянно действующей нормы о запрете отчуждения и изменения целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения; ?? установление минимального срока аренды земельного участка сельхозназначения — 14 лет; ?? установление нормы об обязательности отчуждения сельхозземель лицами, прекративших гражданство Украины; ???расширение перечня случаев отчуждения арендатором права аренды земельного участка; ???прекращения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы. Остановимся подробнее на положениях законопроекта, которые в случае принятия Верховной Советом Украины в этом законопроекта призваны усовершенствовать порядок продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также решить многие другие, не менее важных, вопросов. ???Установление постоянно действующего запрета отчуждения и изменения целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения Госземагентство Украины этим Законопроектом предлагает закрепить в ЗК Украины постоянно действующую норму о запрете отчуждения и изменения целевого назначения частных паи, а также государственных и коммунальных земель сельскохозяйственного назначения. Сравнивая предложенные Законопроектом изменения о запрете отчуждения и изменения целевого назначения с нормами действующего законодательства Украины, следует обратить внимание на следующие нюансы. Предлагается исключить пункты 13, 14, 15 раздела Х «Переходные положения» действующего ЗК Украины, зато ст. 22 ЗК Украины предлагается дополнить нормой о запрете любым способом отчуждать: ???земельные участки сельхозназначения государственной и коммунальной собственности; ???земельные участки, которые были сформированы в результате выделения в натуре (на местности) земельных долей (паев) или в результате их раздела и объединения ; ???земельные доли (паи). Также предлагается закрепить этой статьей ЗК Украины перечень случаев, при которых допускается отчуждение земельных участков и земельных долей (паев) в случае: ???бесплатной приватизации земельных участков гражданами в порядке, установленном ст. 118 ЗК Украины; ???наследования по закону или завещанию, а также перехода земельного участка в собственность государства или территориальной общины в порядке признании наследства выморочным; ???мены земельного участка на другой земельный участок сельскохозяйственного назначения; ???выкупа памятников культурного наследия в собственность государства; ???отчуждения земельного участка для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости; ???отчуждения земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства; ???реквизиции или конфискации земельного участка; ???добровольного отказа собственника от права на земельный участок. Кроме того, ст. 20 ЗК Украины предлагается дополнить нормой о постоянного запрета изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, за исключением, когда изменение целевого назначения таких земель допускается для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости. ???Установка нормы об обязательности отчуждения сельхозземель лицами, прекративших гражданство Украины Действующая редакция ст. 81 ЗК Украины содержит положения об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения в течение года, принятых по наследству иностранцами и лицами без гражданства. Сейчас предлагается внести довольно дельные изменения в этой статье ЗК Украины относительно иностранных граждан, тем самым расширив действие нормы по ряду случаев принадлежности сельскохозяйственных земель негражданам Украины : в случае прекращения гражданства Украины собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, такие земельные участки в течение года с даты прекращения гражданства подлежат отчуждению. Следовательно, земли сельхозназначения должны быть отчуждены в течение года иностранцами и лицами без гражданства не только в случае принятия в наследство таких земельных участков, а также и за прекращение гражданства Украины владельцами таких земельных участков. ???Установка минимального срока аренды земельного участка сельхозназначения — 14 лет Согласно действующей редакции ч. 4 ст. 93 ЗК Украины, аренда земельного участка может быть краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет. Законопроектом предусматривается указанную норму изложить в следующей редакции: срок действия договора аренды земельного участка определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода ротации основного севооборота и не может быть менее 14 лет, а в случае размещения на земельном участке многолетних насаждений сельскохозяйственного назначения — с учетом ожидаемого периода полезного использования соответствующего многолетнего насаждения, но не более максимального срока действия договора аренды земли, определенного законом. Анализируя предложенные изменения, следует отметить, что законодатель в ч. 4 ст. 93 ЗК Украины предлагает закрепить (отразить) содержание нормы ч. 3 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли». Можно спрогнозировать, что поддержание народными избранниками этой законодательной инициативы по установлению минимального срока аренды сельхозугодий сроком 14 лет, прежде всего, позволит сельхозпроизводителям эффективнее хозяйство на арендованной земле и планировать свою будущую деятельность на более длительные периоды. Важно также учета интересов производителей, выращивающих фрукты и ягоды. Закладка многолетних насаждений предусматривает значительную продолжительность их использования и, следовательно, требует долгосрочности аренды земли. ???Расширение перечня случаев отчуждения арендатором права аренды земельного участка Пожалуй, основной нормой законопроекта, направленной именно на совершенствование порядка продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, является изложена в новой редакции ст. 81 Закона Украины «Об аренде земли»: «Право аренды на земельный участок может быть отчуждено ее арендатором на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок, внесены в уставный капитал, если иное не предусмотрено в договоре аренды . Соглашения о переходе права аренды земельного участка заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются. Приложением к соглашению, по которому осуществляется отчуждение права аренды земельного участка, является соответствующий договор аренды. На договоре аренды земельного участка нотариус, удостоверяющий переход права, делает отметку об отчуждении права аренды и осуществляет его государственной регистрации. Новый договор аренды не заключается. Лицо, в пользу которого отчуждено право аренды, в течение 14 рабочих дней после государственной регистрации отчуждения права аренды сообщает арендодателя о приобретении права аренды. К письменному уведомлению прилагается выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество ». Статья 8-1 законопроекта позволяет арендаторам отчуждать право аренды при условии, если иное не предусмотрено в договоре аренды не только государственной и коммунальной собственности, но и частной. Действующим законодательством ст. 81 Закона Украины «Об аренде земли» разрешено отчуждать арендатору право аренды земельного участка, предоставленного только для строительства жилого дома и в случае, если правомочность об отчуждении права аренды земельного участка прямо предусмотрена первичным договором аренды. Зато положения законопроекта не конкретизируют перечень целевых назначений земельных участков, тем самым расширяя круг земельных участков, права на аренду которых могут быть отчуждены. Еще одной новацией, предложенной в законопроекте, является освобождение арендатора от необходимости получения у арендодателя (собственника земельного участка) согласия на отчуждение права аренды земельного участка. Предполагается, что лицо, в пользу которого отчуждено право аренды, в течение 14 рабочих дней после государственной регистрации отчуждения права аренды сообщает арендодателя о приобретении права аренды. Однако это действует только на первый взгляд, фактически же, если договор аренды предусматривает обязанность получения согласия арендодателя, то арендатор не сможет отстранить право аренды без получения такого согласия. Таким образом, если владелец земельного участка хочет обезопасить себя от правоотношений с нежелательным арендатором без получения на то его согласия, нужно в договоре аренды земельного участка предусмотреть положение об отчуждении права аренды земельного участка только с письменного согласия арендодателя, при этом подробно выписав механизм получения такого согласия. Кроме того, законопроектом предлагается заключать соглашения о переходе права аренды земельного участка в письменной форме и нотариально их заверять. Следует заметить, что вызывает определенные сомнения предложенная норма учитывая требование нотариального удостоверения таких сделок, ведь действующее законодательство не содержит обязательного требования о нотариальном удостоверении первоначального договора аренды земли. Так, согласно ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Правоотношения по отчуждению права аренды земельного участка по правовой природе являются производными от арендных отношений, а следовательно, и требование о нотариальном удостоверении соглашений о переходе права аренды земельного участка не совсем корректной. ???Прекращение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы Следует заметить, что в действующем законодательстве отсутствует норма, которая бы позволяла владельцу земельного участка в одностороннем порядке прекратить договор аренды земельного участка. Однако такая норма может быть предусмотрена, по договоренности сторон, в договоре аренды земельного участка. Этим законопроектом предлагается дополнить Закон Украины «Об аренде земли» статьей 31-1 «Особенности прекращения договора аренды земли в случае невыполнения условий о сроках выплаты арендной платы». Указанная норма призвана усилить платежную дисциплину арендатора, ведь в случае если в месячный срок со дня истечения срока выплаты арендной платы, предусмотренного договором, арендатор не выплатил арендодателю надлежащей арендной платы, арендодатель может воспользоваться правом прекращения договора аренды земли. Из анализа норм этой статьи Закона Украины « Об аренде земли »следует, что арендодатель, который намерен воспользоваться правом прекращения договора аренды земли, обязан сообщить об этом арендатора письмом-уведомлением. В месячный срок с момента направления письма-уведомления договор считается недействительным, что является основанием для отмены государственной регистрации права аренды. Следует отметить перспективность и практическую пользу такого положения законопроекта для рядовых крестьян — владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения. Ведь этот механизм избавит хлопот о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке в случае ненадлежащего исполнения (неисполнения) арендатором своих обязательств по своевременной уплаты арендной платы собственнику земельного участка. С другой стороны, нельзя исключать и возможности злоупотребления таким правом. Ведь, даже должным образом оплатив арендную плату, арендатор может получить сообщение от арендодателя о расторжении договора. При таких условиях арендатор будет вынужден доказывать свою правоту в суде. Проблематичным в таком контексте представляется и техническое прекращения права пользования земельным участком. Ведь возникновения и прекращения права аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины. В связи с этим в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земли неурегулированным остается перечень документов, который необходимо будет подать для прекращения права аренды. и требование о нотариальном удостоверении сделок о переходе права аренды земельного участка не совсем корректной. Прекращение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы Следует заметить, что в действующем законодательстве отсутствует норма, которая бы позволяла владельцу земельного участка в одностороннем порядке прекратить договор аренды земельного участка. Однако такая норма может быть предусмотрена, по договоренности сторон, в договоре аренды земельного участка. Этим законопроектом предлагается дополнить Закон Украины «Об аренде земли» статьей 31-1 «Особенности прекращения договора аренды земли в случае невыполнения условий о сроках выплаты арендной платы». Указанная норма призвана усилить платежную дисциплину арендатора, ведь в случае если в месячный срок со дня истечения срока выплаты арендной платы, предусмотренного договором, арендатор не выплатил арендодателю надлежащей арендной платы, арендодатель может воспользоваться правом прекращения договора аренды земли. Из анализа норм этой статьи Закона Украины « Об аренде земли »следует, что арендодатель, который намерен воспользоваться правом прекращения договора аренды земли, обязан сообщить об этом арендатора письмом-уведомлением. В месячный срок с момента направления письма-уведомления договор считается недействительным, что является основанием для отмены государственной регистрации права аренды. Следует отметить перспективность и практическую пользу такого положения законопроекта для рядовых крестьян — владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения. Ведь этот механизм избавит хлопот о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке в случае ненадлежащего исполнения (неисполнения) арендатором своих обязательств по своевременной уплаты арендной платы собственнику земельного участка. С другой стороны, нельзя исключать и возможности злоупотребления таким правом. Ведь, даже должным образом оплатив арендную плату, арендатор может получить сообщение от арендодателя о расторжении договора. При таких условиях арендатор будет вынужден доказывать свою правоту в суде. Проблематичным в таком контексте представляется и техническое прекращения права пользования земельным участком. Ведь возникновения и прекращения права аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины. В связи с этим в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земли неурегулированным остается перечень документов, который необходимо будет подать для прекращения права аренды. и требование о нотариальном удостоверении сделок о переходе права аренды земельного участка не совсем корректной. Прекращение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы Следует заметить, что в действующем законодательстве отсутствует норма, которая бы позволяла владельцу земельного участка в одностороннем порядке прекратить договор аренды земельного участка. Однако такая норма может быть предусмотрена, по договоренности сторон, в договоре аренды земельного участка. Этим законопроектом предлагается дополнить Закон Украины «Об аренде земли» статьей 31-1 «Особенности прекращения договора аренды земли в случае невыполнения условий о сроках выплаты арендной платы». Указанная норма призвана усилить платежную дисциплину арендатора, ведь в случае если в месячный срок со дня истечения срока выплаты арендной платы, предусмотренного договором, арендатор не выплатил арендодателю надлежащей арендной платы, арендодатель может воспользоваться правом прекращения договора аренды земли. Из анализа норм этой статьи Закона Украины « Об аренде земли »следует, что арендодатель, который намерен воспользоваться правом прекращения договора аренды земли, обязан сообщить об этом арендатора письмом-уведомлением. В месячный срок с момента направления письма-уведомления договор считается недействительным, что является основанием для отмены государственной регистрации права аренды. Следует отметить перспективность и практическую пользу такого положения законопроекта для рядовых крестьян — владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения. Ведь этот механизм избавит хлопот о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке в случае ненадлежащего исполнения (неисполнения) арендатором своих обязательств по своевременной уплаты арендной платы собственнику земельного участка. С другой стороны, нельзя исключать и возможности злоупотребления таким правом. Ведь, даже должным образом оплатив арендную плату, арендатор может получить сообщение от арендодателя о расторжении договора. При таких условиях арендатор будет вынужден доказывать свою правоту в суде. Проблематичным в таком контексте представляется и техническое прекращения права пользования земельным участком. Ведь возникновения и прекращения права аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины. В связи с этим в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земли неурегулированным остается перечень документов, который необходимо будет подать для прекращения права аренды.