Земельные споры: от конфликта в суд

Как показала статистика редакционной юридической «горячей» линии, больше всего вопросов возникает у наших читателей по поводу правовых форм, процедуры и подсудности земельных споров, прав и обязанностей их участников (сторон), а также органов, уполномоченных их рассматривать. Поэтому, чтобы не распылять ответы на эти вопросы, а создать целостное представление о всей системе решения земельных споров, особенно в аграрной отрасли, предлагаем Вашему вниманию цикл публикаций, посвященных отдельным аспектам рассмотрения споров в сфере земельных правоотношений. Хотя бы в каких масштабах и организационно-правовых формах работали отечественные аграрии — как мелкое фермерское хозяйство или мощный агрохолдинг — именно они являются потенциальной «группой риска» в земельных спорах. Даже стремление неукоснительно соблюдать все требования законодательства не в состоянии застраховать участников аграрного бизнеса от возможности стать участниками, а то и стороной, земельного спора. А непоследовательная земельная политика в нашем государстве только способствует углублению этого процесса. Впрочем, нас будет интересовать, как в противоречивом разнообразии законодательных норм и предписаний найти наиболее действенные способы обеспечения прав и законных интересов владельцев и пользователей земли, и прежде всего сельскохозяйственных производителей. Инвестиционное корни земельных споров Говоря о наиболее актуальных категории земельных споров, старший юрист юридической компании «Jurimex »Александр Шишканов отмечает, что проблем, с которыми может столкнуться почти каждый аграрий, множество: это и самовольный захват земельных участков, и нецелевое использование земли, и нарушение порядка оформления прав на земельный участок и их последующее прекращение. Причину такого положения он видит в отсутствии надлежащего правового регулирования современных земельных отношений в сфере агропромышленного производства. Так, на сегодня законодательством не урегулирован правовой статус и порядок использования проектных полевых дорог. При осуществлении паи земель КСП на полях были запроектированы дороги, предназначенные для свободного доступа крестьян к принадлежащих им участков в случае изъявления желания самостоятельно обрабатывать землю. Однако в большинстве случаев поля используются арендаторами единственными массивами. До 2008 года такие дороги как государственную или коммунальную собственность можно было оформить в аренду в общем порядке. Однако, в связи с введением с 2008 года требований обязательного проведения аукционов при передаче в собственность или аренду земли государственной и коммунальной собственности, при отсутствии отдельного закона о земельных торгах, надлежащим образом оформить права на проектные полевые дороги стало невозможным. Агропроизводители, что не успели заключить договора аренды таких земель, используют их без правоустанавливающих документов. Не определено законом и порядок использования земельных участков, принадлежавших умершим гражданам. Очень распространена ситуация, когда в пределах одного массива есть определенное количество земельных участков, владельцы которых умерли. Наследники таких владельцев отсутствуют или не имеют средств, чтобы ты наследовал землю. Не используйте такие участки в пределах поля сельхозпроизводителю невозможно, тем более при внедрении новейших агротехнологий с использованием мощной техники. При этом Гражданским кодексом Украины предусмотрена обязанность органа местного самоуправления осуществлять охрану земли и другого имущества, принадлежавшего умершему, до принятия наследства, а также возможность признания в судебном порядке имущества выморочным с оформлением права коммунальной собственности на землю в случае отсутствия наследников. Однако на сегодня таких случаев единицы. Земельные участки умерших граждан в некоторых регионах используются сельхозпроизводителями без правоустанавливающих документов, в других — на основании сомнительных с точки зрения законности договоров аренды, заключенных с местными государственными администрациями или местными советами. Агробизнес является заложником неспособности власти обеспечить нормальное функционирование АПК. Следствием является, в частности, есть случаи возбуждения уголовных дел по фактам самовольного захвата земельных участков умерших граждан, земель под проектными полевыми дорогами, а также по фактам предоставления в аренду участков умерших граждан и тому подобное. «Причины большинства земельных споров обусловлены пробелами действующего законодательства и недостатками земельной реформы в Украине, — резюмирует г-н Шишканов. — Политический характер регулирования земельных отношений, отсутствие системности при внесении изменений в законодательные акты и нежелание прислушиваться к проблемам землепользователей только углубляют кризис. При этом, в связи со значительным повышением инвестиционной привлекательности аграрного сектора и увеличением интереса отечественных и зарубежных бизнес-структур к землям сельскохозяйственного назначения в Украине, количество земельных споров между владельцами земли, арендаторами и органами власти будет только увеличиваться ». Следовательно юрист рекомендует сельхозпроизводителям активизировать через собственные объединения деятельность по обобщению первоочередных проблем землепользования и лоббирование внесения соответствующих изменений в законодательство. Когда в суд, а когда к чиновнику, или Кому челом бить НЕ погружаясь в теоретические дебри земельного права, отметим лишь, что понимается под термином «земельный спор ». В наиболее распространенном понимании земельным спорам считают особый вид правовых отношений по решению конфликта, который возникает в связи с нарушением прав и законных интересов собственников земельных участков, землепользователей, в т.ч. и арендаторов земельных участков и других субъектов земельных правоотношений. Однако, если раньше традиционно считалось, что особым признаком объекта земельных споров выступает земля, то в современных условиях их определяющим признаком является то, что эти споры прямо или косвенно касаются территории Украины, земельного участка, его части или прав на нее, в том числе и на земельную долю (пай), что следует из ст.2 Земельного кодекса Украины, обращает внимание в своем диссертационном исследовании к.ю.н. Людмила Лейба. Решению земельных споров посвящена отдельная глава Земельного кодекса Украины (глава 25). Кодексом предусмотрено две формы разрешения споров в сфере земельных правоотношений: судебную и внесудебную (административную). Согласно ст.158 ЗК Украины в органы, имеющие право решать земельные споры, принадлежат суды, органы местного самоуправления (исполнительные органы местных советов) и органы исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзем и его территориальные органы). Разграничение компетенции уполномоченных на решение земельных споров органов происходит следующим образом. К компетенции областной, Киевской и Севастопольской городских, районной, районной в городах, городского, поселкового и сельского советов относится рассмотрение земельных споров в пределах населенных пунктов относительно: — границ земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан; — соблюдения гражданами правил добрососедства; — а также споры о размежевании границ районов в городах. Органы исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов разрешают земельные споры по поводу: — границ земельных участков за пределами населенных пунктов; — расположение ограничений в использовании земель; — земельных сервитутов. Исключительно к компетенции органов судебной ветви власти относятся земельные споры, возникающие по поводу: — владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц; — разграничение территорий сел, поселков, городов, районов и областей. Такая исключительная подведомственность данной категории дел означает, что единственной возможной правовой формой решения перечисленных земельных споров является судебное разбирательство. Земельным кодексом предусмотрено, что в случае несогласия собственника земли или землепользователя с решением этих органов, спор разрешается судом. Кроме того, ЗК Украины предусматривает еще ряд случаев, в которых земельные споры могут решаться в судебном порядке по заявлению о праве граждан на земельную долю (пай) при приватизации земель государственных и коммунальных с / х предприятий, о распределении несельскохозяйственных угодий при ликвидации сельхозпредприятий; о порядке совместного использования земельных участков с мелиоративными системами, о прекращении прав на земельный участок, о решения имущественных споров, связанных с земельными отношениями, о возмещении потерь сельскохозяйственных и лесохозяйственного производства и т.п. (впрочем, в основном это касается признания недействительным отказа уполномоченных органов в определенной юридической действия, предусмотренной законом). Этот перечень не является исчерпывающим, ведь согласно Конституции Украины юрисдикция судов распространяется на все правоотношения, возникающие в государстве. При избрании внесудебной формы разрешения спора лицо, считающее, что его права нарушены, может обратиться в уполномоченный орган по заявлению, который рассматривает ее в месячный срок с вызовом заинтересованных лиц. Докторант Национального университета биоресурсов и природопользования Украины, к.ю.н. Андрей Мартын отмечает, что значительная часть земельных споров, прежде всего, связанных с нарушением границ земельных участков, признанием права пользования земельными участками, определением ущерба, нанесенного владельцам земли и землепользователям, должен решаться на основе имеющейся земельно-кадастровой документации. Например, утраченную границу участка можно восстановить на основе координатных данных, хранящихся в материалах кадастровых съемок, идентифицировать права и обязанности собственников можно на основании государственного реестра земель. В то же время, нынешнее состояние учета земель в Украине оставляет желать лучшего — надлежащим образом зафиксированы в кадастровых базах данных сведения лишь о трети земельных участков, а это существенно ограничивает возможности для быстрого и эффективного решения конфликтных ситуаций в земельных отношениях. Нередко, именно суду приходится устанавливать границы участков, определять их правовой режим, фиксировать обязанности собственников земли. Критической значение приобретает квалификация судебных экспертов, привлекаемых к решению земельных споров. Вместе с тем, юрист ЮФ «ILF» Анна Жебелева отмечает, что хотя внесудебная форма разрешения земельных споров короче и процессуально проще, она не находит широкого применения на практике, поскольку трудно определиться, какие именно земельные споры могут рассматриваться во внесудебном порядке. Это вызвано тем, что понятие «споры о границах земельных участков» не имеет четкого содержания и при желании конкретный спор может быть определен и как спор о границах земельных участков, и как спор по поводу владения и пользования земельным участком, по формальным признакам может быть предметом рассмотрения исключительно в суде. «Несмотря на то, что вопрос о разграничении компетенции на сегодня окончательно не решен, в любой момент предприятие может передать разрешение земельного спора в суд. В частности, согласно ст.124 Конституции Украины это возможно непосредственно сразу после возникновения спора, так и после рассмотрения его во внесудебном порядке как возможность его обжалования в судебном порядке (согласно ч.5 ст.158 Земельного кодекса Украины) », — комментирует юрист . По мнению младшего научного сотрудника Института государства и права им.В.М.Корецкого НАН Украины, к.ю.н. Екатерины Настенька, процедура разрешения споров по земельным участкам, по нашему мнению, должна иметь несколько уровней и лицо может выбрать для себя наиболее приемлемый для нее вариант. Итак, споры по земельным участкам могут быть решены, по ее мнению, путем обращения в землеустроительных организаций, органов местного самоуправления, органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, судов, а также третейских судов. Право выбора заявителем органа, который будет рассматривать его спор, отстаивают и другие ученые и практики, ссылаясь в том числе и на позицию Верховного Суда Украины (постановление Пленума Верховного Суда Украины «О применении Конституции Украины при осуществлении правосудия» от 1 ноября 1996 года № 9). Так, ВСУ четко разъяснил, что суд не вправе отказать гражданину в принятии искового заявления лишь через возможность рассмотрения ее требований в досудебном порядке. Поэтому решение земельных споров в административном порядке можно рассматривать как альтернативную правовую форму, а не императивную (обязательное к исполнению). Впрочем, стоит помнить, что суд, принимая решение вообще принимая исковое заявление к рассмотрению, руководствуется, кроме собственного убеждения, прежде нормой закона, а предписаниями пленума (хотя бы и своего высшего органа) — лишь в части, не противоречащей действующему законодательству … Поэтому для максимально эффективного результата не стоит игнорировать ни досудебных форм защиты, предусмотренных законодательством, ни возможности обращения в суд на любой стадии земельного спора. *** В следующем номере «АГРОПРОФИ» читайте об особенностях судебного рассмотрения земельных споров в свете последних изменений украинского законодательства.