Земля в законе

На днях Комитет Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений подготовил ко второму чтению проект Закона Украины «О рынке земель» (регистрационный № 9001-д), принятый в первом чтении 9 декабря 2011.
Земля-кормилица … Не только для крестьянина, для любого украинского земля священна. В языческие времена ей приносили жертвы, пытаясь умилостивить плодородие. Феномен, когда из ничего появляется что-то, издавна очаровывал человека, делал землю магически привлекательной. Сколько трагедий развернулось вокруг этой черной и такой золотой субстанции: революции и войны, террор и восстание. Завораживает она и сейчас. Однако некоторых, скорее, не как национальное сокровище, а как возможность получить прибыль за счет естественного свойства почвы.
В период господства углеводородов мы как-то подзабыли, что обладаем крупнейшим в мире богатством, которое дает жизнь. Однако и нефть, и газ, обладатели которых сейчас купаются в роскоши, закончатся. Только животворная сила украинской земли может давать вечно, но только при условии бережного хозяйственного отношения к ней со стороны государства. Печально примером разбазаривания национального имущества стала так называемая приватизация, когда фабрики и заводы получили владельцев, и при этом влияние государства на экономическую жизнь стал ограничен. Единственным серьезным активом, который до сих пор позволяет государству влиять на экономические и социальные процессы, осталась только земля. Ведь никто не будет спорить, что от цен на продовольствие напрямую зависит стабильность и спокойствие в стране.
Продовольственный кризис стремительно повышает стоимость такого вечного актива, как земля. Физически ощутимо, как растет интерес украинской черноземами со стороны богатых, но безземельных стран Ближнего и Дальнего Востока. Не секрет, что там уже давно стоят чемоданы с «зелеными бумажками», которые так любят некоторые наши чиновники. За средства, полученные от продажи нефти и газа, иностранцы готовы скупить всю землю, которая будет выставлена ??на продажу. Ибо, как говорил писатель Марк Твен, земля — это тот товар, который уже не производится.
А еще земля — это люди, которые с деда-прадеда живут пашней, поливают ее своим потом, а иногда и кровью. Вот только беда, что мысль этих людей о судьбе земли никого не интересует.
Землю нужно защищать — от нерадивого хозяйствования, и от неправедного приобретения. Наилучшей защитой из всех возможных является закон. Но за двадцать лет независимости Украины не суждено получить такой закон. Пять созывов Верховная Рада предпочла отложить нормирования на потом — слишком серьезным, неподъемно-судьбоносным был вопрос земли.
днях Комитет Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений подготовил ко второму чтению проект Закона Украины «О рынке земель» (№ 9001 -д), принятый в первом чтении 9 декабря 2011.
Учитывая важность стратегического для страны закона «О рынке земель», Председатель Верховной Рады Владимир Литвин предложил обнародовать текст законопроекта перед его рассмотрением во втором чтении в сессионном зале для ознакомления с документом широкого круга общественности.
Поэтому «Агропрофи» напечатает текст этого документа, чтобы как можно большее количество украинского могла его прочитать. Мы предоставим людям, которые непосредственно работают в сельском хозяйстве, экспертам, ученым и юристам возможность высказаться на страницах нашей газеты. Редакция также обращается ко всем читателям, кому небезразлична судьба украинской земли: присылайте ваши замечания, предложения и мнения по этому судьбоносного документа. Мы обязательно напечатаем их и доведем до сведения народных депутатов, которые в конце концов и решат судьбу нашей земли.
В этом номере мы предлагаем вашему вниманию комментарии специалистов, принимавших непосредственное участие в работе над закононопроектом.
Сразу три законопроекта пытались определить правила игры на земельном рынке. Закон «О рынке земель» должен был стать финальным аккордом земельной реформы, начатой ??в 90-е с паи имущества и земель колхозов.
Ни один из них в полной мере не отвечал требованиям. Рассмотрев их, законодатели решили сделать из них один, но пригоден. Кроме того к новому-старому законопроекта добавили предложения и замечания, высказанные аграриями и учеными в процессе их рассмотрения. После существенной доработки законопроект поступил на повторное первое чтение, где был принят с существенными оговорками. Главное из них — перенести введение рынка земли на 2013 год. Понятно было, что основная битва за землю придется на второе чтение, в процессе которого из сырого, неоформленного накопления правовых норм должен был выйти ограненный, как благородный камень, закон, который на десятилетия вперед заложит основы развития земельных отношений агропромышленного комплекса государства и главное — достойной жизни на селе.
Депутаты не поскупились — ко второму чтению в законопроект поступило более тысячи поправок. Понятно, что рассмотреть и учесть их до конца текущей сессии, которая завершается 13 января — нереально. Впрочем, попытка была сделана. В то время, когда вся страна медленно отходила от новогоднего застолья и плавно входила в рождественские праздники, рабочая группа аграрного комитета по 3 по 6 января упорно и последовательно обрабатывала поправки, чтобы предоставить на рассмотрение комитета более-менее консолидированной версию документа. Сама сравнительная таблица ко второму чтению состоит из двух томов — 373 страницы!
Поскольку предварительно рассмотрение законопроекта во втором чтении в сессионном зале было запланировано на предпоследний день сессии — 12 января, 10 января профильный комитет решил вынести по нему свое решение. К работе комитета было привлечено все заинтересованные стороны — начиная от министра аграрной политики и продовольствия Николая Присяжнюка и председателя Государственного агентства земельных ресурсов Сергея Тимченко к представителям общественных организаций аграрной сферы, юристов и ученых, народных депутатов, которые выразили желание принять участие в обсуждении и отстаивании своих предложений.
И хотя уже было известно решение согласительного совета — не выносить рассмотрение законопроекта до каникул — аграрный комитет решил не откладывать дело в долгий ящик и выполнить свою миссию. Работа продолжалась немного-немало — 8:00! Отчасти это напоминало берег моря. Ритмично и плавно, как накатываются волны на берег, зачитывал председатель комитета Григорий Калетник номер поправки и ремарку к ней: «включено», «учтены частично», «отклонен» — рабочая группа поработала на славу! Тихо шелестят страницы … и вдруг шквал, взрыв: «Почему моя поправка не учтено, я настаиваю»! Тогда после обсуждения соответствующую поправку выносят на голосование и члены комитета определяют, учитывать ее или нет. Всего было учтено 411 с 1035 поправок.
Особенно бурные дебаты вызвали статьи законопроекта, касающиеся создания Государственного земельного банка, исключения сельскохозяйственных предприятий (в том числе фермерских хозяйств) из числа субъектов права собственности на земли сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельхозпроизводства, ограничения максимальной площади земельного участка, который может находиться в аренде у одного предприятия и права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с многолетними насаждениями. И хотя комитет решил рекомендовать Верховной Раде принять законопроект во втором чтении, не все остались довольны результатом работы. В среду 11 января председатель комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Григорий Калетник проинформировал Владимира Литвина о завершении работы над предложениями к этому законопроекту и о готовности к передаче документа на рассмотрение народных депутатов.
Что же в итоге мы получили на выходе этого долгого и трудного процесса ? Ли законопроект требованиям, которые ставит перед нами настоящее и, что важнее, будущее? К сожалению, и эксперты, и специалисты-юристы, и сами народные депутаты считают, что цель достигнута не было.
Нельзя сказать, что гора родила мышь, однако законопроект далеко не решает основных вопросов, решение которых было идеологической основой открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения. Документ вряд ли станет стимулом для развития отечественного АПК, не будет способствовать он и развития сельской инфраструктуры. Однако чиновники, которые собственно и инициировали этот закон, точно в накладе не останутся: разрешать или запрещать, проверять и контролировать — это их стихия.
Например, ограничение максимальной площади аренды. Конечно, вопрос дискуссионный: с одной стороны, чем больше площади и чем меньшим количеством работающих они обрабатываются, тем меньше будет себестоимость продукции, а значит и цена на нее. Это выгодно? Конечно. С другой стороны — наличие большого количества малых предприятий дает работу многим людям, сохраняет традиционный уклад сельской жизни, наполняет местный бюджет. Это выгодно? Конечно. Однако себестоимость, а значит и цена продукции будет высокой, кроме того, некоторые виды культур выращивать на небольших площадях просто нерентабельно.
В условиях рыночной экономики любое ограничения все равно действовать не будут, земельные банки будут накапливаться в обход закона: через измельчения структуры, создание дочерних предприятий и т.д.. Норма закона — лишь хорошая мина при плохой игре. Сколько получат чиновники за то, что будут не слишком придирчивыми — неизвестно, но ясно, что немало. Возможно, для этого всевозможные ограничения и закладываются … Комментарий Привлечение инвестиций и повышение эффективности агропроизводства — под угрозой К обсуждению проекта Закона Украины «О рынке земель», принятого Верховной Радой в первом чтении 9 декабря 2011 (№ 9001-д), ООО СП «НИБУЛОН» как патриот и один из самых мощных национальных сельхозпроизводителей подошел с максимальной ответственностью. Свои замечания и предложения относительно основных положений текста этого документа изложены и передано в Комитет ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Также специалисты компании присутствовали на заседаниях Комитета, посвященных подготовке указанного законопроекта ко второму чтению. Предлагаем вашему вниманию основные замечания к этому стратегическому законопроекта и предостережения относительно негативных последствий для аграрной отрасли и Украины в целом, которые могут наступить в случае принятия документа в существующем виде. Об владельцев земель сельхозназначения Согласно статье 3 «Субъекты и объекты рынка земель »и 10« Ограничение по приобретению в собственность земель сельскохозяйственного назначения »проекта Закона Украины« О рынке земель »(№ 9001-д), сельскохозяйственные предприятия (в т.ч. и фермерские хозяйства) лишены права становиться собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельхозпроизводства. Этот дискриминационный принцип также отражен в пояснительной записке к проекту закона, подготовленном Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений. же время ст. 1 «Понятие Государственного земельного банка» законопроекта определяет, что Государственный земельный банк — это специализированный ипотечный банк, который создается по решению Кабинета Министров Украины и имеет исключительное право на осуществление деятельности на рынке земель сельскохозяйственного назначения. Согласно же ст.63 «Цель и принципы деятельности Государственного земельного банка »законопроекта целью деятельности Государственного земельного банка является привлечение финансовых ресурсов и предоставление кредитов со ставкой не более 3 процентов ставки Национального банка Украины в агропромышленный комплекс для развития сельхозпроизводства и создания эффективного механизма рыночного регулирования в сфере оборота земельных участков сельхозназначения. Статьей 64 « Функции Государственного земельного банка »проекта закона определено, что Государственный земельный банк осуществляет, в частности, кредитование непосредственное или опосредованное через механизм гарантий, сельхозпроизводителей под залог земли, другой недвижимости и имущества; кредитования граждан под залог недвижимости для развития личного крестьянского хозяйства; покупку, продажу и передаче в аренду земельных участков. Реализуя указанные функции, ст. 66 «Фонд земель сельскохозяйственного назначения» законопроекта определено, что фонд земель сельхозназначения создается как один из фондов Государственного земельного банка за счет земельных участков, право собственности на которые перешло к Государственного земельного банка Украины по решению Кабинета Министров Украины, суда или в результате реализации права на приобретение земельных участков сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства и фермерского хозяйства, а также других сделок. На время пребывания земельных участков в фонде земель сельхозназначения Государственный земельный банк Украины является относительно них плательщиком земельного налога. Распоряжение земельными участками фонда земель назначения осуществляется Государственным земельным банком путем открытой продажи или передачи в аренду. Кабинет Министров Украины устанавливает в уставе Государственного земельного банка порядок формирования, функционирования и распоряжения фондом резерва сельхозугодий Государственного земельного банка. Анализируя вышеуказанные положения законопроекта и сопоставляя их с соответствующими положениями утвержденной Президентом Украины Программы экономических реформ на 2010-2014 годы «Богатое общество, конкурентоспособная экономика, эффективное государство »от 2 июня 2010 года можно прийти к следующим выводам. Авторы проекта закона предлагают наделить Государственный земельный банк исключительным (эксклюзивным) правом кредитования сельхозпроизводителей под залог (ипотеку) земельных участков сельхозназначения. При этом сельхозпредприятия (в том числе и фермерские хозяйства) ст. 3 и 10 законопроекта юридически и фактически исключены из числа потенциальных субъектов права собственности на земли сельхозназначения и лишены права быть собственниками сельхозземель. Поэтому сельхозпредприятия никогда не смогут получить кредиты (займы) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельных участков сельскохозяйственного назначения, противоречит декларируемым в законопроекте целям создания Государственного земельного банка. Итак, круг потенциальных заемщиков Государственного земельного банка сначала будет ограничено лишь тремя категориями собственников земель сельхозназначения, перечень которых определен ст. 3 и 10 законопроекта (напомним, это граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления и государство в лице Государственного земельного банка, соответствующих органов государственной власти, Совета Министров Автономной Республики Крым). Понятно, что ни одна из вышеперечисленных категорий не занимается товарным сельскохозяйственным производством и не в состоянии насытить рынок сельхозпродукцией и обеспечить продовольственную безопасность страны. Через имеющиеся демографические процессы уже сегодня далеко не все граждане Украины, которые владеют земельными паями, проживающих в сельской местности и ведущие личное подсобное хозяйство. Однако им законопроект все же дает право получить кредит (заем) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельного участка сельскохозяйственного назначения. Поэтому в данной ситуации кредиты (займы) Государственного земельного банка могут превратиться в один из видов потребительского кредитования и просто «проедаться» населением, а не использоваться для развития сельхозпроизводства. Вместе с тем именно тот сегмент экономики, который способен эффективно решать данную задачу — а именно сельхозпредприятия ( !) — оказались лишенными права владеть землей сельскохозяйственного назначения и получать займы Государственного земельного банка. Поэтому следует упомянуть о том, какова цель экономических реформ определена Президентом Украины в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы: технологическое переоснащение аграрной отрасли и создание условий для привлечения инвестиций , которые позволят повысить эффективность сельхозпроизводства. Заметьте, не потребительское кредитование владельцев сельскохозяйственных земель, а инвестиции в развитие производства. Соответствует законопроект этой цели? Должно кредитования аграрной отрасли носить не инвестиционный, а потребительский характер? Очевидно, что нет! Свидетельством тому есть цель, определенная в пояснительной записке к проекту закона: правовое урегулирование вопросов, связанных с организацией и функционированием рынка земель, внедрение особого механизма оборота земель сельхозназначения, обеспечение эффективных механизмов защиты законных прав субъектов такого рынка . Об инвестициях и развитие сельскохозяйственного производства в пояснительной записке к законопроекту — ни слова! Поэтому есть все основания считать, что законопроект в подготовленной ко второму чтению редакции не соответствует целям и задачам, определенным Главой государства в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы. 3 и 10 законопроекта юридически и фактически исключены из числа потенциальных субъектов права собственности на земли сельхозназначения и лишены права быть собственниками сельхозземель. Поэтому сельхозпредприятия никогда не смогут получить кредиты (займы) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельных участков сельскохозяйственного назначения, противоречит декларируемым в законопроекте целям создания Государственного земельного банка. Итак, круг потенциальных заемщиков Государственного земельного банка сначала будет ограничено лишь тремя категориями собственников земель сельхозназначения, перечень которых определен ст. 3 и 10 законопроекта (напомним, это граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления и государство в лице Государственного земельного банка, соответствующих органов государственной власти, Совета Министров Автономной Республики Крым). Понятно, что ни одна из вышеперечисленных категорий не занимается товарным сельскохозяйственным производством и не в состоянии насытить рынок сельхозпродукцией и обеспечить продовольственную безопасность страны. Через имеющиеся демографические процессы уже сегодня далеко не все граждане Украины, которые владеют земельными паями, проживающих в сельской местности и ведущие личное подсобное хозяйство. Однако им законопроект все же дает право получить кредит (заем) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельного участка сельскохозяйственного назначения. Поэтому в данной ситуации кредиты (займы) Государственного земельного банка могут превратиться в один из видов потребительского кредитования и просто «проедаться» населением, а не использоваться для развития сельхозпроизводства. Вместе с тем именно тот сегмент экономики, который способен эффективно решать данную задачу — а именно сельхозпредприятия ( !) — оказались лишенными права владеть землей сельскохозяйственного назначения и получать займы Государственного земельного банка. Поэтому следует упомянуть о том, какова цель экономических реформ определена Президентом Украины в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы: технологическое переоснащение аграрной отрасли и создание условий для привлечения инвестиций , которые позволят повысить эффективность сельхозпроизводства. Заметьте, не потребительское кредитование владельцев сельскохозяйственных земель, а инвестиции в развитие производства. Соответствует законопроект этой цели? Должно кредитования аграрной отрасли носить не инвестиционный, а потребительский характер? Очевидно, что нет! Свидетельством тому есть цель, определенная в пояснительной записке к проекту закона: правовое урегулирование вопросов, связанных с организацией и функционированием рынка земель, внедрение особого механизма оборота земель сельхозназначения, обеспечение эффективных механизмов защиты законных прав субъектов такого рынка . Об инвестициях и развитие сельскохозяйственного производства в пояснительной записке к законопроекту — ни слова! Поэтому есть все основания считать, что законопроект в подготовленной ко второму чтению редакции не соответствует целям и задачам, определенным Главой государства в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы. 3 и 10 законопроекта юридически и фактически исключены из числа потенциальных субъектов права собственности на земли сельхозназначения и лишены права быть собственниками сельхозземель. Поэтому сельхозпредприятия никогда не смогут получить кредиты (займы) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельных участков сельскохозяйственного назначения, противоречит декларируемым в законопроекте целям создания Государственного земельного банка. Итак, круг потенциальных заемщиков Государственного земельного банка сначала будет ограничено лишь тремя категориями собственников земель сельхозназначения, перечень которых определен ст. 3 и 10 законопроекта (напомним, это граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления и государство в лице Государственного земельного банка, соответствующих органов государственной власти, Совета Министров Автономной Республики Крым). Понятно, что ни одна из вышеперечисленных категорий не занимается товарным сельскохозяйственным производством и не в состоянии насытить рынок сельхозпродукцией и обеспечить продовольственную безопасность страны. Через имеющиеся демографические процессы уже сегодня далеко не все граждане Украины, которые владеют земельными паями, проживающих в сельской местности и ведущие личное подсобное хозяйство. Однако им законопроект все же дает право получить кредит (заем) Государственного земельного банка под залог (ипотеку) земельного участка сельскохозяйственного назначения. Поэтому в данной ситуации кредиты (займы) Государственного земельного банка могут превратиться в один из видов потребительского кредитования и просто «проедаться» населением, а не использоваться для развития сельхозпроизводства. Вместе с тем именно тот сегмент экономики, который способен эффективно решать данную задачу — а именно сельхозпредприятия ( !) — оказались лишенными права владеть землей сельскохозяйственного назначения и получать займы Государственного земельного банка. Поэтому следует упомянуть о том, какова цель экономических реформ определена Президентом Украины в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы: технологическое переоснащение аграрной отрасли и создание условий для привлечения инвестиций , которые позволят повысить эффективность сельхозпроизводства. Заметьте, не потребительское кредитование владельцев сельскохозяйственных земель, а инвестиции в развитие производства. Соответствует законопроект этой цели? Должно кредитования аграрной отрасли носить не инвестиционный, а потребительский характер? Очевидно, что нет! Свидетельством тому есть цель, определенная в пояснительной записке к проекту закона: правовое урегулирование вопросов, связанных с организацией и функционированием рынка земель, внедрение особого механизма оборота земель сельхозназначения, обеспечение эффективных механизмов защиты законных прав субъектов такого рынка . Об инвестициях и развитие сельскохозяйственного производства в пояснительной записке к законопроекту — ни слова! Поэтому есть все основания считать, что законопроект в подготовленной ко второму чтению редакции не соответствует целям и задачам, определенным Главой государства в Программе экономических реформ на 2010-2014 годы.
О Государственном
земельном банке
статьями 64 и 66 указанного законопроекта Государственный земельный банк предлагается наделить совсем не свойственной одной финансовом учреждении функцией: передавать земли сельхозназначения в аренду, то есть вести не свойственную банка хозяйственную деятельность, прямо противоречит требованиям Закона Украины «О банках и банковской деятельности» (ст. 47 и 48).
В ст. 3 и 10 проекта закона Государственный земельный банк предлагается отождествить с органом государства, что противоречит ст. 5 Конституции Украины, которая определила, что народ осуществляет власть непосредственно и через органы государственной власти и органы местного самоуправления. Одновременно в. 6 Конституции Украины закрепила конституционный принцип разделения государственной власти, согласно которому органы государственной власти делятся на органы законодательной, исполнительной и судебной власти.
Согласно ст. 13 Конституции Украины от имени украинского народа права собственника на землю, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны, осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных настоящей Конституцией.
Согласно ст. 1 проекта закона Государственный земельный банк по своему правовому статусу не является органом государственной власти или органом местного самоуправления и поэтому, в силу указанных выше положений Конституции Украины, не вправе осуществлять от имени украинского народа или государства права, связанные с владением, пользованием и распоряжением землями сельхозназначения.
В ст. 4 законопроекта предлагается отнести Государственный земельный банк в органы, осуществляющие продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности и права аренды на них.
Это означает наделение указанного банка полномочиями по распоряжению землями государственной собственности, не согласуется со ст. 13 Конституции Украины и действующими положениями главы 2 Земельного кодекса Украины, п.2 части первой ст.21 Закона Украины «О местных государственных администрациях» и п.34 части первой ст.26 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине».
Еще в Царской России у государства не было монополии на банковские операции с землей, поскольку существовало более 10 акционерных земельных банков, каждый из которых действовал на определенной территории (Харьковский, Киевский, Полтавский и др.).. В данном же законопроекте предполагается создать государственную монополию вопреки историческому опыту России и Украины.
Наделение же Государственного земельного банка исключительным (эксклюзивным) правом на осуществление деятельности на рынке земель будет означать фактическую монополизацию этого рынка, уничтожение экономической конкуренции в банковских операциях с землей и поставит другие банки и финансовые учреждения в неравные условия, что противоречит положениям ст. 42 Конституции Украины, которая устанавливает, что государство обеспечивает защиту конкуренции в предпринимательской деятельности. Не допускаются злоупотребление монопольным положением на рынке, неправомерное ограничение конкуренции и недобросовестная конкуренция. Виды и пределы монополии определяются законом.
Законом Украины «О естественных монополиях» и другими законами деятельность на рынке земель не отнесена к естественным монополиям. Учитывая изложенное, из законопроекта целесообразно исключить все правовые нормы, касающиеся Государственного земельного банка (ст. 1, 61 — 66).
О субъектах
земельных отношений
в соответствии с положениями статей 14 и 41 Конституции Украины и статей 2, 3, 22, 80 и 82 Земельного кодекса Украины сельхозпредприятиям гарантировано право на получение земель сельхозназначения в собственность для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Так, в частности, из положений ст. 2 Земельного кодекса Украины усматривается, что земельные отношения — это отношения по владению, пользованию и распоряжению землей. Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти.
Согласно ст. 14 Конституции Украины право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом.
Согласно ст. 41 Конституции Украины каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.
Согласно ст. 80 Земельного кодекса Украины субъектами права собственности на землю являются: а) граждане и юридические лица — на земли частной собственности б) территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, — на земли коммунальной собственности в) государство , реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, — на земли государственной собственности.
По положениям ст. 82 Земельного кодекса Украины юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае: а) приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям б ) внесения земельных участков его учредителями в уставный капитал в) принятия наследства; г) возникновения других оснований, предусмотренных законом.
Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Совместные предприятия, основанные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, определенных частями первой и второй настоящей статьи, и в порядке, установленном настоящим Кодексом для иностранных юридических лиц. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение одного года.
Согласно ст. 22 Земельного кодекса Украины землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей.
К землям сельхозназначения относятся: а) сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи) б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временного консервирования и т.д.). Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование: а) гражданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства ; б) сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сельскохозяйственного производства; в) сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства г) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства г) оптовым рынкам сельскохозяйственной продукции — для размещения собственной инфраструктуры. Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Таким образом, Земельный кодекс Украины как акт высшей юридической силы не только не запрещает, но и прямо предусматривает приобретение сельскохозяйственными предприятиями, учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, права собственности на земли сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Земельный кодекс Украины устанавливает императивную запрет на передачу земель сельскохозяйственного назначения в собственность только иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Согласно ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Украины земельные отношения регулируются Конституцией Украины, настоящим Кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Итак, Закон Украины «О рынке земель» не может противоречить действующему положению Земельного кодекса Украины, который по отношению к указанному закону является правовым актом высшей юридической силы. Согласно ст. 22 Конституции Украины конституционные права и свободы гарантируются и не могут быть отменены. При принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод, не учли авторы закона и профильный комитет Верховной Рады при подготовке законопроекта ко второму чтению. Лишение сельскохозяйственных предприятий, основанных гражданами Украины или юридическими лицами Украины без участия иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств будет противоречить приведенным выше положениям Конституции Украины и Земельного кодекса Украины и будет нарушать конституционные гарантии и охраняемые законом права сельхозпредприятий (в том числе и крестьянских (фермерских) хозяйств) на владение и распоряжение землями сельхозназначения, лишит их возможности пользоваться кредитами (займами) Государственного земельного банка и, как следствие, поставит под угрозу достижение определенных Президентом Украины целей экономических реформ: развитие сельского хозяйства и земельной реформы. Для устранения таких противоречий и приведения законопроекта в соответствие с нормами Конституции Украины и Земельного кодекса Украины целесообразно расширить перечень субъектов права собственности на земли сельскохозяйственного назначения, который определен в части второй ст. 3 и части первой ст. 10 законопроекта, дополнив его пунктом следующего содержания: «юридические лица, которые в соответствии с законом Украины является сельхозпроизводителями, созданные без участия иностранного капитала и не связаны отношениями контроля с иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами и иностранными государствами, занимались сельским хозяйством в течение последних 5 лет до вступления в силу этого Закона, в том числе фермерские хозяйства ». С целью обеспечения прав сельхозпредприятий, созданных с участием иностранного капитала (в частности, иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств), предлагается предусмотреть вышеуказанным законопроектом право указанных субъектов хозяйствования приобретать на законных основаниях в собственность земли сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства через 3 года после вступления в силу Закона Украины «О рынке земель» при условии прекращения в течение установленного законом срока участия иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств в уставном капитале таких предприятий. Создание Государственного оператора (ст. 1 и 60 законопроекта) без четко определенных в законе статуса, задач, функций и целей приведет к дублированию функций Государственного агентства земельных ресурсов Украины и вмешательство в полномочия местных органов власти и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений и распоряжение землями государственной и коммунальной собственности, предусмотренные Конституцией Украины, Земельным кодексом Украины, Законом Украины «О местных государственных администрациях» и Законом Украины «О местном самоуправлении в Украине», поэтому соответствующие положения из проекта закона также предлагается изъять.
Об ограничении предельных площадей земли в аренде для товарного сельхозпроизводства
Частью четвертой ст.14 законопроекта предусмотрено ограничить предельную площадь земель, используемых для ведения товарного сельхозпроизводства.
Так, авторы законопроекта предлагают ввести норму о том, что общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которая может находиться в аренде одного лица с учетом связанных лиц и лиц, связанных с ней отношениями контроля, не может превышать 6000 гектаров сельскохозяйственных угодий на территории одного района и не более 5 процентов площади сельскохозяйственных угодий на территории области.
На нашему мнению, таким образом авторы проекта закона пытаются подменить законодательство о защите экономической конкуренции земельным законодательством, чем ограничить развитие крупнотоварного производства сельхозпродукции и конкуренцию на аграрных рынках. Сейчас ни Конституция Украины, ни законы Украины (в том числе Земельный кодекс Украины »и Закон Украины «Об аренде земли») не предусматривают ограничения права субъектов хозяйствования на пользование землей или любыми другими природными ресурсами или другими объектами гражданских прав и обязанностей по размеру землепользования, то есть исключительно по количественному критерию. Предложенные законопроектом ограничение неконституционным способ ограничат право на заключение договора аренды как арендаторов земель сельхозназначения, так и потенциальных арендодателей (владельцев земель). Следует признать, что львиную долю экспортного потенциала аграрной отрасли сейчас формируют крупные производители сельхозпродукции, которые инвестируют в повышение урожайности сельхозкультур, мелиорации и повышению плодородия почв, внедряют интенсивные и индустриальные технологии, высокопроизводительную широкозахватных почвообрабатывающая и уборочную сельхозтехнику, повышают производительность труда и сокращение затрат на производство единицы продукции, обеспечивают систему севооборотов, высокий уровень показателей качества и товарности выращиваемой сельхозпродукции и т.д.. Кроме того, именно крупные производители способны обеспечить продвижение украинской продукции на мировые аграрные рынки и интегрировать Украину в мировую торговлю сельхозпродукцией, что обеспечит справедливые цены на продукцию на экспорт и достойные состояние для мелкотоварного производителя и личных крестьянских хозяйств. Поэтому законодательное ограничение площади земель, используемых для ведения товарного сельхозпроизводства, является вредным для украинской экономики и приведет к ограничения, прежде всего, экспортного потенциала страны, снижение конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности отечественной аграрной отрасли, а потому соответствующие правовые нормы предлагается изъять из проекта закона.
Комментарий
Законодатель должен построить такие правоотношения, чтобы всем было комфортно работать
Александр Поливодский , директор юридической фирмы «София», член рабочей группы при Комитете ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений по разработке законопроекта «О рынке земель»: — Насколько изменился законопроект от первого чтения ко второму? — Не изменилась общая направленность законопроекта. Проект также не содержит ответа на вопрос о том, какими именно средствами будет достигнут целей, которые провозглашались при его принятии. Сначала декларировалось, что закон о рынке земли следует принимать для того, чтобы привлекать инвестиции в АПК для переоснащения сельского хозяйства, повышения благосостояния и роста доходов сельского населения, защиты прав собственников земли. Однако в самом законопроекте никаких механизмов для этого не предусмотрено. Например, привлечение инвестиций возможно путем привлечения средств сельхозпроизводителями. Однако юридические лица по этому проекту не могут приобретать права на землю, поэтому не могут использовать механизм ипотеки и, соответственно, не смогут получать кредит под залог земли. Следовательно, привлечение инвестиций таким образом не представляется возможным. Если говорить о гарантиях права собственности на землю, что также декларируется как одна из целей принятия закона, то в его тексте нет норм и статей, которые бы предоставляли дополнительные механизмы защиты права собственников земли. Напротив, проект не содержит переходных положений и не указывает, что все договоры аренды земли, заключенные до этого, действуют до их завершения. Добавляет волнений и то, что во время обсуждения от депутатов звучали мнения, что после принятия этого закона все договоры аренды следует перезаключить. Разве это защита интересов владельцев и пользователей земельных участков? Следует оставить все договоры, которые сейчас заключены, до времени их завершения, и применять положения Конституции о том, что закон не имеет обратной силы. Это одно из важнейших практических вопросов, которые интересуют и производителей, арендующих землю и крестьян, которые эту землю в аренду сдали. Пусть законодатель меняет то, что считает нужным, но меняет на будущее, а не на прошлое. — В интересах принимается закон? — Инициаторами законопроекта не были ни агрохолдинги, ни собственники земли, ни фермеры, ни люди, которые на ней работают. Официально проект вносился Правительством. В любом случае во время его принятия следовало бы иметь четкое представление, какие именно социально-экономические положительные последствия имеет целью принятия такого закона. К сожалению, четких объяснений на этот счет пока не прозвучало. Положительным в принятии проекта я считаю то, что удалось отсрочить его на год позже. Напомню, предлагалось ввести действие такого закона с первого января 2012 года. Некоторые чиновники даже заявлял, что подзаконные нормативные акты, необходимые для его функционирования, будут разработаны за одну ночь, сразу после принятия проекта в декабре. Такой подход не является конструктивным. Правильно было бы провести обсуждение проекта, принять его, после этого провести анализ уже принятого и исправить ошибки, которые в таком сложном вопросе неизбежны. При разработке проекта рабочей группой и членами комитета наиболее бурно обсуждались положения об ограничении количества земель, которые могут находиться в аренде у одного лица и в связанных с ним лиц. Количественные и процентные показатели такого ограничения остаются предметом обсуждений и колеблются в пределах нескольких тысяч гектаров в пределах одного района. Обсуждаются также ограничения в пределах области и всей Украины. В любом случае, такие ограничения будут касаться уже существующего землепользования практически всех агрохолдингов, которые имеют значительные объемы землепользования. Однако содержание и цель таких ограничений не всегда обоснованы, кроме того, проект не содержит реальной альтернативы для арендаторов и землевладельцев. — Но любые ограничения можно обойти, выкрутиться. Разве это впервые для тех, кто занимается бизнесом в Украине? — Не первый, но следует задаться вопросом: разве должен законодатель сознательно ставить всех в ситуацию, когда нужно выкручиваться? Закон должен предоставлять возможности, а не создавать проблемы. Законодатель должен построить такие правоотношения, где было бы всем комфортно и удобно работать, легально зарабатывать, платить налоги и делать что-то полезное, в том числе для социальной сферы. Закон не должен заранее создавать кому-то проблемы. Он должен обеспечить на основании компромисса соответствие интересов различных социальных, экономических и других групп, которые все члены этого общества. — Какую роль проект отводит Государственному земельному банку? — Предлагается, что этот банк будет заниматься одновременно выдачей кредитов и выполнять функции собственника относительно земель государственной собственности. По моему мнению, сочетание этих функций заложит существенные противоречия в деятельность такого банка, что не даст ему достичь той цели, которая декларируется. Так, он не сможет эффективно выполнять ни функции эффективного собственника земель государства, ни функции кредитора. Наоборот, это создаст условия для злоупотреблений, отмывания бюджетных средств и коррупции. Считаю, что введение банка нецелесообразно.