Ипотека — один из видов залога недвижимого имущества, с целью обеспечения выполнения обязательства должника перед кредитором с помощью недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом ипотекодержатель имеет перед другими кредиторами этого должника приоритетное право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно в порядке, установленном законом.

Кто такой ипотекодатель?

Ипотекодатель — лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипоте- кодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель.

Кто такой ипотекодержатель?

Ипотекодержателем является кредитор по основному обязательству.

Или предусмотренные действующим законодательством особенности касающиеся ипотеки земельных участков?

Так, предусмотрены. В соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с условиями, определенными законом. Рядом с этим, запреты и ограничения по отчуждению и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные ЗКУ, действуют при их ипотеке. Это означает, что до отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения (до 01.01.2007 г..), Такие земли не могут передаваться в ипотеку, то есть не могут быть ее предметом.

Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении взыскания на предмет ипотеки осуществляется на публичных торгах. Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные ЗКУ.

Какие меры со стороны государства были приняты по внедрению ипотечных механизмов в сельском хозяйстве?

О введении в сельском хозяйстве Украины ипотечных механизмов уже длительное время ведется много разговоров. Еще большие надежды возлагаются на ипотеку как механизм долгосрочного кредитования сельского хозяйства под залог недвижимости.

Введение ипотеки часто рассматривается как необходимое условие развития рыночных отношений в экономике в целом и в сельском хозяйстве, в частности. Для ее формирования и обеспечения функционирования принимаются меры по созданию правовых, экономических и институциональных предпосылок.

В частности, в «Основных направлениях земельной реформы в Украине на 2001 — 2005 годы», одобренных Указом Президента Украины от 30.05.2001 г.. №372, отмечается, что до сих пор в стране не сформирована механизмов свободного оборота земельных участков и не решена проблемы ипотечного кредитования. В связи с этим, среди основных направлений государственной политики в сфере регулирования земельных отношений определены и развитие кредитования под залог земли, в том числе ипотечного кредитования.

В этом документе говорится о том, что с целью использования потенциала залога земли в процессе реализации этого документа будет обеспечиваться:

• разработка механизма, который будет гарантировать ипотечному залогодержателю в случае неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства получения удовлетворение из стоимости заложенной земельного участка;

• разработка мероприятий по защите прав залогодателей;

-использование ипотеки для обеспечения обязательств по договорам ку- пивли-продажи земельных участков;

-проведение экспериментов по кредитованию под залог земли;

-подготовка и переподготовка специалистов по ипотечному кредитованию;

усовершенствование нормативно-правовой базы ипотеки земли.

В настоящее время действующим законодательством только определены основные принципы ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а механизмы кредитования под залог таких земель пока нет. Распоряжениями Кабинета Министров Украины от 13 сентября 2001 № 437-р «О мерах по реализации Концепции государственной региональной политики» и от 26 сентября 2001 №446-р «Об утверждении мероприятий по реализации Основных направлений земельной реформы в Украине на 2001- 2005 года », кроме прочего, предусмотрено разработать необходимую нормативно-правовую базу с целью урегулирования вопросов залога земельных участков.

Как вопрос предмета ипотеки и отношений залогодателя и заставодержателярегулюються действующим законодательством?

Действующий Гражданский кодекс Украины (далее — ГКУ) рассматривает ипотеку как один из видов залога, специальные правила в отношении которого могут устанавливаться законом. Согласно ГКУ ипотека — это зарегистрированная залог недвижимого или движимого имущества, которое остается во владении залогодателя. Учитывая важность такого документа как Гражданский кодекс, следует обратить внимание на два момента: возможность установки специальных правил для ипотеки и необходимость регистрации ипотеки.

Закон Украины «Об ипотеке» определяет недвижимое имущество (недвижимость) как земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ней, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Также режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях:

— Недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве пользования, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

— Недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;

— Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено законом.

В случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на надлежащую ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположена соответствующая здание (сооружение) и которая необходима для использования этого здания (сооружения) по целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый владелец приобретает права и обязанности ипотекодателя по сделке, которой установлены условия аренды (пользования).

В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащих ипотекодателю на праве собственности.

После обращения взыскания на переданную в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому чем ипотекодатель лицу, новый владелец этого земельного участка обязан обеспечить владельцу указанных зданий (сооружений) те же условия аренды (пользования) земельным участком, предоставляемых ипотекодателем.

Какие существуют законодательные запреты относительно передачи в ипотеку земель сельскохозяйственного назначения?

Запреты и ограничения по отчуждению и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, определенные ЗКУ, распространяются и на ипотеку. Это означает, что до окончания срока действия запрета на продажу земель сельскохозяйственного назначения (до 01.01.2007 г..), Такие земли, соответственно не могут быть предметом ипотеки.

Рядом с этим, действующим ЗКУ предусматривается возможность залога земельного участка при следующих условиях:

— В залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности;

— Земельный участок, находящийся в общей собственности, может быть передано в залог с согласия всех совладельцев;

— Передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);

— Залогодержателем земельного участка могут быть только банки, которые соответствуют требованиям законодательства Украины;

— Порядок залога земельных участков определяется законом (ст. 133 ЗКУ).

Следует обратить внимание, что требования к банкам-залогодержателей земельных участков устанавливаются исключительно законами Украины. Кроме того, порядок залога земельных участков также должен устанавливаться законом, а нарушение такого порядка является основанием для признания таких сделок недействительными. Нарушенные права владельцев земельных участков подлежат восстановлению в порядке, установленном тоже законом.

Какие банки могут или будут осуществлять ипотечное кредитование?

Пунктом 6 Заключительных положений ЗКУ Кабинета Министров Украины было поручено создать Государственный земельный (ипотечный) банк с соответствующей инфраструктурой и ввести государственную регистрацию прав на землю в соответствии со статьей 202 ЗКУ.

Закон Украины «О банках и банковской деятельности» (07.12.2000 г..) Устанавливает, что банки в Украине могут функционировать как универсальные или как специализированные. По специализации банки могут быть сберегательными, инвестиционными, ипотечными, расчетными (клиринговыми). При этом банк самостоятельно определяет направления своей деятельности и специализацию по видам операций. Банк приобретает статус специализированного банка в случае, если более 50 процентов его активов являются активами одного типа.

Регулирование и банковский надзор осуществляет Национальный банк Украины в соответствии с положениями Конституции Украины, Законов Украины «О Национальном банке Украины», «О банках и банковской деятельности», других законодательных актов и нормативно-правовых актов Национального банка Украины. Регулирования деятельности специализированных банков Национальный банк Украины осуществляет через экономические нормативы и нормативно-правовое обеспечение осуществляемых этими банками операций.

Также Закон Украины «О банках и банковской деятельности» определяет государственный банк как банк, сто процентов уставного капитала которого принадлежат государству и устанавливает ряд требований к такому банка. Государственный банк учреждается решением Кабинета Министров Украины. При этом в законе о Государственном бюджете Украины на соответствующий год предусматриваются расходы на формирование уставного капитала государственного банка. Кабинет Министров Украины обязан получить положительное заключение Национального банка Украины о намерении учреждения государственного банка.

В ст. 1 проекта Закона Украины «О Земельный (ипотечный) банк» (регистрационный номер 3566) отмечается, что Государственный земельный (ипотечный) банк является специализированным финансовым учреждением, созданным при участии и под контролем государства для развития системы кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земли и другой недвижимости . При этом отмечается, что Государственном земельном (ипотечном) банке принадлежит монопольное право на осуществление трансакций с землями сельскохозяйственного назначения, которые изымаются в случае не возврата кредита, предоставленного заемщику под залог земли.

Таким образом, процесс формирования правовой базы функционирования системы ипотечного кредитования находится на начальной стадии.

В чем причина повышенного внимания ипотекой? Почему ей отводится немаловажная роль в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей?

Сельское хозяйство является сферой деятельности с повышенным уровнем рисков: погодные условия, изменение конъюнктуры, политические риски и тому подобное. Банкротство заемщика в случае отсутствия гарантированного залога (например, кредитование под будущий урожай) ведет к гарантированным потерь кредитора.

Кроме того, кредитор, зная об отсутствии в Украине более-менее отработанной системы прогнозирования урожая и цен на сельскохозяйственную продукцию, мониторинга и прогнозирования конъюнктуры на внешних рынках, напуганный вмешательством власти, преимущественно местной, в процесс движения сельскохозяйственной продукции, будет очень осторожным при принятии решения о предоставлении кредита. При невысоком уровне доверия к заемщику кредитор или не предоставит кредит, или ссудный процент будет высоким, или сумма кредита будет незначительной.

Если же залогом выступает земля, то риски возможных потерь полностью или частично (уничтожено стихией лишь часть урожая) переносятся с кредитора (залогодержателя) на заемщика (залогодателя). Использование земли как предмета залога существенно повышает вероятность получения кредита, способствует увеличению суммы кредита и уменьшению банковских процентов.

Чем объясняются вышеприведенные обстоятельства?

Они объясняются, прежде всего, спецификой земли как товара, который невозможно похитить или скрыть, сложно повредить и, а это едва ли не самое главное, этот товар имеет практически стабильную стоимость. Конечно, колебания на рынке земли всегда существуют, однако отклонения, как правило, небольшими.

В сельском хозяйстве земля выступает основным средством производства, с потерей которого невозможна дальнейшая деятельность в этой сфере. Находясь же в залоге и оставаясь собственностью заемщика, земля приносит ему пользу. Поэтому залогодатель будет прилагать максимум усилий для избежания собственного банкротства, в результате которого предмет ипотеки — земля станет собственностью кредитора.

Итак, земля как гарантированная залог является существенным фактором, который влияет на принятие решения кредитора о предоставлении кредита сельскохозяйственным товаропроизводителям. Однако, отбросив как условие правовой необеспеченности на современном этапе системы ипотечного кредитования (об этом говорилось выше), обратим внимание на ограничения, установленные пунктом 15 Переходных положений нового Земельного кодекса Украины, которые, фактически, делают невозможным использование земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки до 1 января 2007, поскольку «граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд ».