Однако только сегодня в землеустроительной практике эмфитевзиса уделяется особое внимание как альтернативе сложившейся практике арендных отношений, на сегодня является господствующей и всеобъемлющей в отечественном АПК.
Действительно, эмфитевзис имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой земли. Однако эти преимущества на руку скорее пользователям земли, а по согласованию всех условий и их надлежащего изложения в договоре эмфитевзиса — и владельцу. Есть и некоторые недостатки этого вида землепользования, связанные с недостаточным нормативно-правовым регулированием. Попробуем осветить основные положения о эмфитевзис, которые могут быть полезными всем участникам земельных правоотношений.
Механизм приобретения и реализации емфитевтичного права регулируется Земельным кодексом Украины (статья 102-1) и главой 33 Гражданского кодекса Украины (статьи 407-412).
Итак, эмфитевзис — это срочное или бессрочное, платное или бесплатное право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей, может отчуждаться или наследоваться.
Гражданским кодексом Украины предусмотрено, что право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных
потребностей установленным целевым
назначению.
Таким образом, предметом договора эмфитевзиса является земельный участок исключительно сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной, коммунальной или государственной собственности и на которую распространяется ограниченное право владения и пользования в отношении абсолютного права собственности на земельный участок.
Сторонами в договорных правоотношениях выступает собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения — с одной стороны, и лицо, обнаружившее намерение использовать земельный участок (эмфитевт) — с другой.
На эмфитевта возлагается обязанность эффективного использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации. Таким образом, эмфитевт использует земельный участок для удовлетворения собственных потребностей, однако делает это исключительно с соблюдением требований действующего законодательства Украины и положений заключенного и зарегистрированного договора, согласно которым эмфитевт должен использовать такой способ производства на земельном участке, который не ухудшает ее состояние.
В чем же здесь отличие от аренды? Приведем основные аспекты.
Как уже было отмечено выше, законодательство Украины недостаточно подробно регулирует вопросы эмфитевзиса, в отличие от аренды земли, которой посвящен отдельный закон и много статей Налогового кодекса Украины (относительно арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности).
Порядок платы за пользование чужим земельным участком на условиях эмфитевзиса действующим законодательством Украины не урегулирован. Это касается земель всех форм собственности. То есть в этом случае закон не содержит ограничений относительно размера платы за пользование землей и порядка ее внесения. Даже больше — согласно Налоговому кодексу Украины плата пользователя (на условиях эмфитевзиса) за земельные участки государственной и коммунальной собственности не является налоговым платежом. Таким образом, налоговые органы не имеют права вмешиваться в порядок оплаты (с начислением астрономических штрафов в случае просрочки уплаты) и др. Это сугубо гражданские правоотношения между соответствующим органом исполнительной власти или местного самоуправления и пользователем земли.
Среди других отличий эмфитевзиса от аренды земли следует выделить следующие:
право эмфитевзиса может отчуждаться и передаваться в порядке наследования пользователем земли. В случае продажи права пользователь обязан письменно уведомить собственника земельного участка о продаже права пользования ею. Если в течение одного месяца владелец не пришлет письменного согласия на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу.
Владелец земельного участка в случае продажи пользователем права пользования другому лицу право на получение процентов от цены продажи (стоимости права), установленных договором. То есть, заключая договор эмфитевзиса, владелец может предусмотреть в нем возможность уплаты ему конкретных процентов от продажи пользователем своего права пользования.
Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог, а может лишь быть унаследованным;
вещное право пользования земельным участком частной собственности для сельскохозяйственных нужд по желанию эмфитевта может быть передано в залог с согласия собственника земельного участка. В свою очередь, законодательством Украины запрещено передавать в залог право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд;
при заключении договора эмфитевзиса в нем по соглашению сторон может быть определен четкий механизм оплаты, может быть в форме как единовременного платежа за пользование землей за весь период, так и частичных платежей за определенные периоды времени;
в отличие от аренды срок действия договора эмфитевзиса по земель частной собственности может быть срочным или бессрочным. Ограничений по срокам действия эмфитевзиса не установлено. Важно то, что если договор эмфитевзиса заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от договора, заранее (не менее чем за один год) предупредив об этом другую сторону.
Для земель государственной и коммунальной собственности предусмотрено максимальный срок эмфитевзиса — 50 лет;
в случае прекращения юридического лица — пользователя земли на условиях эмфитевзиса, такое право в установленном порядке передается правопреемнику (по реорганизации юридического лица) или включается в ликвидационного баланса (по ликвидации юридического лица).
Итак, одной из основных особенностей вещного права эмфитевзиса есть возможность его отчуждения другому лицу в разных условиях. В то же время отчуждение эмфитевта своего вещного права не прекращает прав собственника на земельный участок.
Как было указано выше, такое различие не распространяется на земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые не подлежат отчуждению и правила эмфитевзиса, по которым эти земельные участки аналогичны аренды.
Как уже отмечалось, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) возникает на основании заключенного между сторонами договора, а именно: вещное право эмфитевзиса с 2013 в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» — и подлежит обязательной государственной регистрации.
Следует заметить, что именно новая система регистрации прав на землю, начала действовать с 2013 года, дает возможность пользоваться таким инструментом, как эмфитевзис. Ведь до 2013 года территориальные органы Госкомзема Украины не могли регистрировать договоры эмфитевзиса, потому что не имели форм соответствующих регистрационных документов, а именно книги регистрации были рассчитаны только на договоры аренды и государственные акты о праве собственности и постоянного пользования. О эмфитевзис и другие вещные права на землю ничего не говорилось, а потому в регистрации соответствующих договоров преимущественно отказывали.
На сегодня государственная регистрация прав на недвижимость является более унифицированной. Так, регистрация права эмфитевзиса происходит путем
внесение в установленном порядке соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на
недвижимое имущество.
Эмфитевзис является производным вещным правом от права собственности, а потому его государственная регистрация производится после государственной регистрации права собственности на сам земельный участок.
Регистрация права эмфитевзиса происходит путем подачи заявления о государственной регистрации такого права в территориальный орган государственной регистрации прав в срок, не превышающий пяти рабочих дней.
Для проведения государственной регистрации права эмфитевзиса необходимо подать документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), в частности:
заключенный в установленном законом порядке договор;
свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликат;
решение суда, вступившее в законную силу, в отношении других прав на недвижимое имущество;
завещание, которым установлено эмфитевзис на недвижимое имущество;
закон, который устанавливает эмфитевзис на недвижимое имущество.
После внесения записей в Государственный реестр прав государственный регистратор формирует и выдает выписку из Государственного реестра прав.
Основаниями прекращения права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) в соответствии с Гражданским и Земельный кодексы Украины являются:
сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;
окончания срока, на который было предоставлено право пользования;
отчуждение земельного участка частной собственности для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости;
неиспользования земельного участка для застройки в случае пользования чужим земельным участком для застройки в течение трех лет;
прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (по договорам эмфитевзис и суперфиций *, заключенных в рамках такого партнерства)
решения суда.
На сегодня эмфитевзис все больше применяют в сфере обращения мораторной земель. В условиях действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения заключения договора эмфитевзиса без определения конкретного срока его действия (постоянный) или на срок, выходящий за допустимые границы восприятия, является реальной возможностью законно провести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения, подпадает под действие моратория. Вместе с заключением договора эмфитевзиса эмфитевт приобретает определенных признаков независимости в отношении собственника земельного участка, а также возможность провести отчуждение права эмфитевзиса без согласования владельца земельного участка.
Впрочем, стороны договора эмфитевзиса должны понимать отдельные риски при его заключения и исполнения. Пользователь должен осознавать, что он не приобретает право собственности на землю, а ее использование происходит на условиях договора, который при определенных обстоятельствах может быть расторгнут, признан недействительным в судебном порядке и т. Владелец должен понимать, что у него не прекращается правовая связь собственности из землей, обусловливает его обязанность ежегодно платить земельный налог.
То есть оформление долгосрочных отношений эмфитевзиса по землям сельскохозяйственного назначения требует тщательной проработки и изучения не только законодательства, но и судебной практики во избежание рисков и удовлетворения интересов
всех сторон. ?