Ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ней, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. По правилам регистрации ипотеки недвижимого имущества регистрируется также залог воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.
В соответствии со ст. 4 Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. При этом такой регистрации подлежит как ипотека, возникающая в соответствии с договором, так и ипотека на основании закона или решения суда (включая налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество). Государственная регистрация ипотек осуществляется с целью реализации преимущественного права ипотекодержателя в удовлетворении требований за счет предмета ипотеки перед другими ипотекодержателями незарегистрированных или зарегистрированных позже прав или требований на предмет ипотеки, а также предоставление в интересах физических или юридических лиц информации об обременении недвижимого имущества ипотекой или об отсутствии такого отягощения.
В соответствии со ст. 3 упомянутого выше Закона в случае несоблюдения условия о регистрации ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество. Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету — в очередности их государственной регистрации.
Согласно п. 4 Временного порядка государственной регистрации ипотеки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 №410 (далее — Временный порядок), государственная регистрация сведений об обременении или изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступке прав по ипотечному договору и передачу , аннулирования, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной осуществляется путем внесения записи в Государственный реестр ипотек, а также изменений и дополнительных сведений в записи, исключении записи из Государственного реестра ипотек.
Государственный реестр ипотек — это единая компьютерная база данных об обременении и изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступке прав по ипотечному договору, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной. Держателем Реестра является Минюст, обеспечивающий ведение Реестра. Администратором Реестра является государственное предприятие «Информационный центр» Минюста, отвечающий за сохранение единой компьютерной базы данных Реестра. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы, частные нотариусы, согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, осуществляющие государственную регистрацию ипотек, сведений об обременении или изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступке прав по ипотечному договору, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдачу новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решения суда, принимают запросы, выдают заверенные выписки из Реестра и выполняют другие функции, предусмотренные Временным порядком.
Внесение в Реестр сведений об обременении имущества ипотекой осуществляется регистратором на основании уведомления ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решения суда. В таком сообщении отмечается следующая информация:
1) сведения о ипотекодателя (имущественного поручителя), ипотекодержателя, а также должника по основному обязательству, если он не является ипотекодателем:
— Для ипотекодателя, ипотекодержателя и должника — юридических лиц сведения о резидентов: наименование, местонахождение и идентификационный код согласно Единому государственному реестру предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ); относительно нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;
— Для ипотекодателя, ипотекодержателя и должника — физических лиц сведения о граждан Украины: фамилия, имя и отчество, постоянное место жительства и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-плательщиков налогов и других обязательных платежей; в отношении иностранцев, лиц без гражданства — фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительства за пределами Украины;
2) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные;
3) размер основного обязательства;
4) срок исполнения основного обязательства в полном объеме;
5) ссылка на выпуск закладной или ее отсутствие.
Регистратору запрещается требовать дополнительные сведения, которые не указаны выше.
Регистратор отказывает во внесении записи в Реестр в случае, если: 1) в сообщении отсутствуют или приведено не полностью или с исправлением вышеперечисленные сведения; 2) ипотекодержатель не предъявил паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, а в случае, если уполномоченное им лицо действует от имени ипотекодержателя физического или юридического лица — соответствующую доверенность; 3) к сообщению не добавлено копию ипотечного договора, заверенную в установленном порядке, или решение суда, экземпляр залоговой (в случае его государственной регистрации); 4) отсутствует документ о плате за внесение записи в реестр; 5) плата внесена не в полном объеме. Отказ во внесении записи в Реестр оформляется письменно в течение двух рабочих дней с указанием причины.
О внесении в Реестр записи об обременении имущества ипотекой и / или регистрацию закладной регистратор выдает ипотекодержателя или уполномоченному им лицу экземпляр выписки. Второй экземпляр выписки регистратор в течение пяти дней направляет ипотекодателю. В выписке указываются: 1) дата государственной регистрации обременения имущества ипотекой; 2) порядковый номер записи; 3) сведения о ипотекодателя (имущественного поручителя), ипотекодержателя, а также должника по основному обязательству, если он не является ипотекодателем; 4) сведения об уступке прав по ипотечному договору; 5) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные; 6) размер основного обязательства; 7) срок исполнения основного обязательства в полном объеме; 8) сведения о выпуске залоговой или ее отсутствие, в случае государственной регистрации закладной — ее реквизиты; 9) отметка о том, что ипотека является следующей; 10) основание внесения записи в Реестр (ипотечный договор или решение суда); 11) сведения о регистраторе.
Законом Украины «Об ипотеке» также предусмотрено, что сведения об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой и сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 17 и 19). Согласно п. 5 Временного порядка государственная регистрация обременения недвижимого имущества ипотекой может осуществляться любым регистратором. Учитывая вышеизложенное, по мнению Минюста Украины, Временным порядком не предусмотрено обязательное внесение изменений и исключение записи из Государственного реестра ипотек только регистратором, который вносил сведения об обременении имущества ипотекой, или регистратором, который вносил сведения об уступке прав по ипотечному договору.
Внесение изменений и дополнительных сведений к записи осуществляется регистратором на основании уведомления ипотекодержателя или уполномоченного им лица. В сообщении указываются: 1) дата государственной регистрации сведений; 2) порядковый номер записи; 3) основание внесения сведений (сообщение ипотекодержателя или решения суда); 4) сведения о регистраторе. Дополнительно в сообщении указываются сведения: 1) о государственной регистрации изменений условий обременения недвижимого имущества ипотекой; 2) об уступке прав по ипотечному договору: о лице, в пользу которой осуществлено уступке прав по ипотечному договору; о договоре, подтверждает уступке прав по ипотечному договору; 3) о передаче, аннулировании, выдаче дубликата закладной и выдаче новой закладной и о лице, которому передается закладная; дата передачи закладной; дата аннулирования закладной; дата выдачи дубликата; дата выдачи новой закладной. О внесении изменений и дополнительных сведений к записи регистратор выдает ипотекодержателя или уполномоченному им лицу экземпляр выписки. Второй экземпляр выписки регистратор в течение пяти дней направляет ипотекодателю.
После выполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, ипотекодержатель обязан в течение десяти дней направить регистратору письменное сообщение об исключении записи из Реестра с обязательным указанием порядкового номера записи. Запись об обременении имущества ипотекой может быть исключен на основании решения суда с обязательным указанием порядкового номера записи. Регистратор вносит в Реестр сведения об исключении записи в день поступления сообщения или решения суда.
В случае исключения записи в Реестр вносятся: 1) дата и номер сообщения, поступившего от ипотекодержателя или решения суда, которое является основанием для исключения записи; 2) дата исключения; 3) сведения о регистраторе. В случае исключения записи регистратор выдает ипотекодержателя или уполномоченному им лицу экземпляр выписки. Второй экземпляр выписки регистратор в течение пяти дней направляет ипотекодателю.
За внесение записи в Реестр, а также изменений и дополнительных сведений в запись, выдачу выписок взимается плата. В соответствии с Приложением к постановлению Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года № 10 за внесение записи в Государственный реестр ипотек, изменений в записи, а также за выдачу выписки из Государственного реестра ипотек размер платы составляет 34 грн (с учетом налога на добавленную стоимость). Исключение записи из Реестра осуществляется бесплатно. Органы государственной власти освобождаются от платы за выдачу информационных справок, если такие справки выдаются в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством.
