Объемы купли-продажи земельных участков выросли на 58%, цена гектара — более чем на 8% , онлайн-аукционы по аренде коммунальных земель – в четыре раза, а капитализация рынка увеличилась на 89,9 млрд грн.
Это лишь некоторые результаты рынка сельхозземель в 2023 году согласно новым аналитическим обзором «Земельный рынок в Украине», подготовленным KSE Агроцентр при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО).
Несмотря на значительный рост рынка земель сельхозназначения в 2023 году, довоенных показателей он еще не достиг. Оборот земель в 2023 году вырос на 58% по сравнению с 2022 годом и охватил 172,9 тыс. га. В 4 кв. 2023 г. количество и площадь транзакций с сельхозземлями было самым высоким в течение 2023 года: 23,8 тыс. сделок совокупной площадью 53,9 тыс. га. Темпы роста средневзвешенной цены на сельскохозяйственную землю были несколько скромнее – 8,3% в 2023 году. Итак, номинальная капитализация рынка по итогам прошлого года увеличилась на 89,9 млрд. грн., а с момента открытия рынка земли – на 179 млрд. грн.
В 2023 году рынок частично восстановился, однако его ежедневные объемы до сих пор меньше, чем до полномасштабного вторжения в РФ. Во второй половине 2023 г. ежедневно заключалось сделок купли-продажи в среднем на 529 га. Это на 37% меньше, чем до февраля 2022 г. По нашим оценкам, из-за полномасштабной войны не произошло 120 тыс. сделок совокупной площадью 355,5 тыс. га. Таким образом, потери рынка из-за войны достигли 325 млн дол. США или 12,4 млрд грн», – заметил исследователь KSE Агроцентр Роман Нейтер.
Объемы продаж прав аренды коммунальных земель сельскохозяйственного назначения через Prozorro. Продажи в течение 2023 года выросли более чем в четыре раза – до 1677 успешных торгов на участки совокупной площадью 14,5 тыс. га в 4 кв. 2023 г. Всего с момента старта электронных земельных аукционов общины успешно передали в аренду через Prozorro. Продажи 5504 участков коммунальной собственности совокупной площадью 48,7 тыс. га, что приносит им ежегодно 428,5 млн грн дохода.
Земля приобретает все больший вес в структуре доходов местных бюджетов. Общины уже получают в среднем 10-12% от обращения и использования сельхозземель. Однако этот доход может быть значительно больше, ведь по старым непрозрачным механизмам только в 2015-2021 гг. в аренду было передано 331 тыс. га, что почти в 7 раз больше объема, переданного через земельные торги на Прозорро.Продажи. Впоследствии прирост доходов от передачи в аренду земель по конкурентной процедуре на этой платформе может достигать более 29 млрд грн в год. Некоторые общины уже идут по этому пути и передали на конкурентных онлайн-аукционах в аренду сельхозземле на сумму, составляющую 5-15% от годовых доходов местных бюджетов», – отметил эксперт KSE Агроцентр Игорь Поддубный.
Еще одним источником увеличения доходов общин от обращения и использования сельхозземель является увеличение уровня регистрации земель в Государственном земельном кадастре, который составляет 77%. Потенциал роста бюджетных доходов общин благодаря регистрации всех сельхозземель в ГЗК и их прозрачному использованию может достигать 2% всех бюджетных поступлений общин в 2023 г. или более 10 млрд грн.
Кроме того, открытие второго этапа рынка обеспечит новые возможности привлечения ресурсов для восстановления агросектора, землевладельцев и общин. Так, за более чем два года с момента открытия рынка сельхозземель стоимость земли выросла на 10%, что эквивалентно росту стоимости потенциального залога на 5,5 млрд дол. США. Учитывая действующий коэффициент ликвидности сельхозучастков как залога на уровне 0,35, указанное увеличение стоимости земли могло бы сгенерировать ее владельцам и агросектору дополнительных кредитов на 1,9 млрд. дол. США. Это половина от совокупного объема банковского долга аграрного сектора Украины по состоянию на конец 2023 года.
Благодаря открытию рынка земли для юридических лиц с 1 января этого года, в будущем ожидается рост стоимости земли примерно на 40%, а значит, капитализация рынка земель увеличится до почти 50 млрд дол. США. То есть потенциальный объем кредитного финансирования мог бы составить 17,5 млрд. дол. США. Это в свою очередь позволило бы перекрыть разрыв в финансировании украинского агросектора, который составляет около 21 млрд дол. США и таким образом удовлетворить потребности в краткосрочном финансировании, а также инвестициях в восстановление, восстановление и развитие», – подчеркнул профессор Олег Нивьевский, руководитель проекта «Земля несокрушимости», вице-президент Киевской школы экономики по экономическому образованию.
Впрочем, для дальнейшего успеха земельной реформы крайне важно избавляться от источников земельной коррупции, в частности механизма безвозмездной приватизации земель государственной и коммунальной собственности. Так, в 2023 году в Верховной Раде появился ряд законодательных инициатив по возобновлению безвозмездной приватизации земельных участков сельхозназначения из государственного или коммунального фонда для военнослужащих участников боевых действий и членов их семей.
KSE Агроцентр предостерегает: данные законодательные инициативы могут иметь негативные социальные и коррупционные последствия и привести к потере общинами, которых недавно лишили нахождения военного НДФЛ, еще одного источника наполнения бюджетов, которым является передача в аренду коммунальных земель.
К решению таких болезненных и общественно важных вопросов нужно подходить комплексно и ответственно с учетом интересов всех сторон. Институт безвозмездной приватизации земель необходимо реформировать, как об этом говорится в Государственной антикоррупционной программе на 2023-2025 гг., а защитникам и защитницам и их родным – отблагодарить уважением, деньгами и другим пожизненным обеспечением в соответствии с лучшими мировыми практиками», – добавил профессор Нивьевский.
Всего с момента открытия рынка земель 1 июля 2021 по состоянию на 1 января 2024 было заключено 195,9 тыс. сделок купли-продажи совокупной площадью 432,2 тыс. га или 1,05% от всех сельхозземель Украины.
< Больше информации по ссылке.
Аналитический обзор подготовлен в рамках исследовательского проекта «Земля несокрушимости» благодаря поддержке американского народа, предоставленной через Агентство США по международному развитию (USAID) в рамках Программы USAID по аграрному и сельского развития (АГРО), выполняемая компанией Chemonics International. Мнение авторов не обязательно является официальной точкой зрения USAID или Правительства США.
Программа USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО) – это Программа Агентства США по международному развитию (USAID), внедряемая компанией Кимоникс Интернешнл. Цель программы: ускорение экономического развития сельских общин Украины, требующих наибольшей поддержки путем улучшения управления в сельскохозяйственном секторе, что будет способствовать развитию более продуктивных, современных и прибыльных микро, малых и средних сельскохозяйственных предприятий (ММСП). Цели Программы USAID AГРО: улучшение производительности и доступа на рынки в целевых цепях добавленной стоимости, усовершенствование функций поддержки и нормативно-правовой базы в аграрном секторе. Программа USAID АГРО поможет увеличить доходы СГ ММСП и их доступ к финансированию и создать в Украине справедливый и прозрачный рынок СГ земель, что уменьшит коррупцию в аграрном секторе. Страница АГРО в Фейсбуке.
Агентство США по международному развитию (USAID) является ведущим агентством развития правительства США. USAID сотрудничает с Украиной с 1992 года, поддерживая Украину в укреплении устойчивости против российской агрессии и продвижении ее демократического и экономического развития. Сейчас есть 42 программы USAID в ответ на неотложные потребности и цели долгосрочного развития Украины как независимой, суверенной, демократической и процветающей страны. С начала полномасштабного российского вторжения 24 февраля 2022 года USAID предоставил 24,9 миллиарда долларов общей помощи Украине, из которых 2,8 млрд долларов гуманитарной помощи и более 2,3 млрд долларов помощи для развития.