Проблемы аренды земли в Украине

Не все хорошо в нашем аграрным королевстве. Вырастили большой урожай — так цены на зерно упали, а тут еще и погода — ни тебе подсолнечник с кукурузой собрать, ни озимые посеять. Вполне возможно, что в следующем году урожай нам «не светит» — и не только из-за погоды, ведь при таких ценах на продовольствие финансовые результаты для сельхозпроизводителей неутешительны. И ко всем проблем в 2013-м добавились еще и организационные трудности с оформлением договоров аренды. Дело в том, что с нового года изменилась система учета недвижимого имущества граждан, в том числе и земельных паев. И все бы ничего, и отныне чтобы сдать пай в аренду одного акта на право собственности не достаточно. Вернее, он теперь и вовсе не нужен, потому что основанием для права собственности является извлечение из единого реестра недвижимого имущества. Следовательно, чтобы сдать пай в аренду, нужно получить этот подъемник. Просто? — Чтобы бы!
Если бы речь шла об одном-двух паи это еще как-то бы «прошло», но когда счет идет на десятки тысяч, никакая организационная структура не справляется. Ведь в Украине в аренде находится около 17 млн ??га земель! Конечно, в цивилизованных странах, похожими на которые мы так стремимся стать, все решалось бы переносом компьютерных баз данных. У нас же нужно самостоятельно с бумагами походить кабинетами, потратить кучу времени и несколько тысяч «кровных», и все это только для того, чтобы зафиксировать «статус кво» — подтвердить, что ваша земля — ??все-таки ваша. А без этого сдать ее в аренду невозможно. В 2012-м нас постоянно пугали концом света, мол у племени Майя на этом году заканчивается календарь. Как горько шутят аграрии, конец света действительно наступил — но в 2013-м и в вопросе регистрации права аренды.
Коллапс арендных отношений, который, как все плохое, внезапно пришло в Украине 1 января 2013 года, до сих пор не решена. Что делать участникам рынка — пытались разобраться на заседании круглого стола «Перспективы арендного землепользования в АПК», организованного юридической компанией Jurimex, газетой украинских юристов «Юридическая практика», информационным агентством «ЛигаБизнесИнформ» совместно с газетой украинских аграриев «Агропрофи». К разговору пригласили представителей законодательной и судебной власти, экспертов и профессиональных юристов.
Народный депутат Украины, член Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений Григорий Смитюх в своем выступлении сосредоточился на защите прав арендодателей, проживающих в сельской местности и более 4 млн из них — пенсионеры. Конечно, на пенсию в нашей стране не сильно разгуляешься, вот и бросились новоизбранные депутаты решать проблемы арендных отношений. Правда, в весьма своеобразный способ: законопроектов, которые предусматривают увеличение размера арендной платы уже подано пять, а вот как-то нормировать процедуру оформления прав аренды никто не спешит. Правительство пыталось как-то помочь делу, внеся еще в мае соответствующий законопроект, однако в сессионный зал (несмотря одобрения профильным комитетом и Главным научно-экспертным управлением парламента) он пока еще не попал.
Ну оно и понятно: пенсионеров — 4 млн, а сельскохозяйственных предприятий — 40 тыс. Вот народные избранники и работают с более выгодным в плане электоральных симпатий контингентом пенсионеров. А сельхозпроизводители — как-то перебьются. Депутат отметил, что четверть арендодателей получают за землю от 1,5 до 3% оценочной стоимости земли. По его мнению, это мало, и плату нужно повышать. Поскольку около 70% арендаторов платят от 3 до 5% и даже больше, господин Смитюх считает, что нужно на законодательном уровне зафиксировать нижнюю границу арендной платы, потому что сейчас эта величина закреплена в указе президента и имеет характер рекомендации.
Также беспокоит депутатов и бартерная форма расчета за землю — это когда арендатор выплачивает арендную плату не деньгами, а зерном, услугами и т.п.. Народные избранники дружно считают, что этому безобразию нужно положить конец и законодательно закрепить не только нижнюю границу арендной платы, но и исключительно денежную форму ее выплаты.
Кажется мне, что не о крестьянах в данном случае пекутся депутаты, а о Министерстве доходов и сборов. Арендная плата — это доход, который, как и всякий доход, должна быть обложена налогом. Понятно, что облагать тонну пшеницы, полученную в качестве платы за пай неудобно. Значительно удобнее облагать наличные. Но вот крестьянину иногда лучше получить пшеницу для домашних животных по себестоимости да еще и с доставкой на дом, иметь вспахано арендатором город, расчищенную от снега улицу т.п.. Конечно, можно получить деньги и все это оплатить, вот только сальдо такой сделки будет отрицательное.
Стоит согласиться с законодателем относительно обязательности денежных вычислений при исчислении арендной платы, а вот относительно самого способа оплаты — то лучше оставить возможность арендодателю самому решать, что ему лучше получить: деньги, зерно или услуги, а возможно все это вместе, в какой-то пропорции.
Представитель судебной ветви власти — судья, секретарь Пленума Высшего хозяйственного суда Украины Геннадий Кравчук сосредоточился на особенностях судебного решения земельных споров. По его мнению, главная проблема заключается в том, что в соответствии с действующим законодательством решать эти споры можно как в хозяйственных, так и в административных судах, особенно, если речь идет о действиях или бездеятельность органов власти. Конечно, такая ситуация порождает различного рода злоупотребления. Ловкие юристы, в зависимости от сути дела манипулируют подсудности, как цыган лошадьми. Поэтому, по мнению судьи, законодатели должны раз и навсегда определить подсудность земельных дел, как это было с корпоративными спорами, которые рассматривали параллельно и хозяйственные, и общие суды. Тогда законодатель принял мудрое решение — корпоративные споры отдал хозяйственному суду и общество от этого только выиграло. Потому что стало известно: какой суд рассматривает и какова его практика. Поэтому таким образом сразу покончили с рейдерством. По мнению судьи Кравчука, все земельные споры по угодьям, участвующих в хозяйственном обороте, должны быть отнесены к компетенции хозяйственных судов.
Еще одно важный вопрос арендных отношений — размер арендной платы: закон обязывает стороны определить размер арендной платы в договоре, и зачастую она не фиксируется в денежной форме, а идет привязка к трехкратному земельного налога или до 3% от нормативной денежной оценки земли . По мнению судьи, это не очень удачное решение, потому арендатор четко и конкретно знать сумму, которую он должен заплатить.
Сегодня законодательно установлено, что в случае изменения нормативно установленной оценки земли арендодатель может поставить вопрос перед арендатором об изменении арендной платы. Конституция гарантирует, что сторона может непосредственно обратиться в суд о внесении изменений в договор аренды земли. Не всегда арендатор с этим соглашается, поэтому пока в судах рассматривается очень много споров по увеличению арендной платы. Часто инициатором таких споров выступают органы местного самоуправления, причем в весьма своеобразный способ: чтобы не платить судебный сбор, обращаются в прокуратуру, а уже прокурор подает иск о внесении изменений в договор аренды. Понятно, что у органов местного самоуправления недостаточно средств, чтобы поддержать свои территориальные общины, поэтому они максимально увеличивают арендную плату, однако это не выгодно стороне, пользуется землей и если аппетиты общины будут чрезмерными, возникнет ситуация, когда арендовать землю просто никто не захочет.
Таким образом, судебная власть считает целесообразным фиксировать арендную плату в деньгах, а не привязывать ее к оценочной стоимости земли или размера земельного налога. Конечно, это обезопасит хозяйствующего субъекта от неожиданностей, если государство вдруг снова захочет переоценить землю. С другой стороны — как тогда быть с индексом инфляции и другими экономическими индикаторами, ведь жизнь дорожает, цены растут, а в договоре — фиксированная на несколько лет вперед сумма. Снова идти в суд?
Больше ожиданий у участников круглого стола было от выступления представителя Государственной регистрационной службы. Ведь именно этот орган стал тем «узким местом», которое сейчас так осложнило жизнь агробизнеса в Украине. Начальник отдела по работе с гражданами и юридическими лицами Государственной регистрационной службы Александра Маломуж излучала оптимизм. Она напомнила, что в соответствии с законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» вещные права на недвижимость, в том числе и на земельные участки, возникающие момента регистрации соответствующих прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственный регистратор наделен государством полномочиям признавать официально и вследствие этого подтверждать факт возникновения соответствующего вещного права путем внесения в Реестр.
По процедуре признания прав земельные участки приравненные к другим видам недвижимости только с 1 января 2013 года. При этом государственный реестр ни был автоматически наполнен сведениями из реестров, в которых еще в прошлых годах проводилась государственная регистрация на различные объекты. Поэтому информация о зарегистрированных правах на землю остались во владении органов земельных ресурсов. По словам Александры Маломуж, учитывая тесную связь государственной регистрации земельного участка и прав на нее законодательством предусмотрен комплекс мероприятий по взаимодействию органов ведения государственного реестра и органов ведения государственного земельного кадастра. Эти органы на центральном уровне обмениваются сведениями для ведения информационных систем.
Кроме того, государственные регистраторы обращаются в органы земельных ресурсов и получают сведения о регистрации прав на земельные участки до 2013 года. Когда в государственный реестр обращается лицо, желающее зарегистрировать право аренды, государственный регистратор письменно или с помощью программного обеспечения формирует запрос в органы земельных ресурсов. Суть запроса — узнать о наличии данных о земельном участке. После получения ответа можно сделать вывод о наличии прав на земельный участок, и регистратор принимает решение о регистрации или отказе.
Кроме того, государственный регистратор при проведении государственной регистрации права аренды (если земельный участок был выделен в натуре), обращается к исполнительным комитетам сельских, поселковых советов с запросом о наличии заключенного договора аренды такого пая. Госрегистрслужбы подготовила официальные обращения к своим территориальных органов: в каждом таком случае проверять соответствующую информацию.
Александра Маломуж считает, что работа системы государственной регистрации прав в части регистрации прав на земельные участки вполне налажена. Конечно, в первые месяцы практического применения новых правил возникали определенные проблемы в части регистрации прав на землю, ведь подавляющее большинство зарегистрированных объектов в то время составляли здания и сооружения. Однако уже внесен ряд изменений в законодательство, также ожидаются новые улучшения системы упрощения процедуры регистрации. На рассмотрении Верховной Рады находится законопроект № 2049, направленный на упрощение некоторых процедур государственной регистрации. Правительство рассматривает Порядок регистрации прав на недвижимое имущество, и после его принятия следует ожидать очередных изменений и улучшений.
Слушаешь рапорт должностного лица — душа радуется. Жаль только, что госпожа Маломуж не занимается практически оформлением договоров аренды. Вот если бы она хоть разок занимала очередь в два ночи, чтобы хоть на вечер следующего дня попасть в кабинет регистратора, получила «радостную» весть, что ее договор будет зарегистрирован согласно очереди в марте 2015-го, то оно, глядишь, и оптимизма бы в реляциях поубавилось …
А вот юристы были более конкретными — им не нужно отчитываться об успехах, поэтому они говорили правду. Партнер ЮК Jurimex Александр Шишканов справедливо отметил, что в сфере АПК аренда является безальтернативным вариантом использования земли. Ведь сельхозпроизводители не могут покупать землю, поэтому земля арендуется у государства и крестьян. Поэтому право аренды стало товаром, который находится в определенном гражданском обороте. Есть разные способы передачи права аренды земли: купля-продажа корпоративных прав аренды земли сельскохозяйственного назначения (субаренда, различные формы совместной деятельности до переоформления аренды на новых арендаторов).
При осуществлении купли-продажи права аренды следует помнить, что согласно Гражданскому кодексу эта процедура требует предварительного согласия арендодателя. Кроме того, договор купли-продажи права аренды должна соответствовать форме основного договора аренды (т.е. письменная форма и в случае необходимости — нотариальное удостоверение). Все было бы хорошо, но главным препятствием является необходимость покупателя права аренды зарегистрировать приобретенное право в государственной регистрационной службе. В связи с отсутствием четкого законодательного регулирования, регистраторы не понимают такого механизма, поэтому желательно провести предварительную консультацию с Государственной регистрационной службой, и, в случае необходимости, разъяснить правовую природу такого договора. Также нужно разъяснить, что договор купли права аренды, как и любые изменения в договор аренды, является неотъемлемой частью договора аренды земли, поэтому должен быть зарегистрирован.
И напоследок — о налогах. Следует помнить, что операции по продаже права аренды является объектом налогообложения НДС, это особенно должно привлечь внимание продавцов, находящихся на специальном режиме НДС, так как обязательства по НДС должны быть включены ими в общую декларацию по НДС. Если в таком случае они выходят за пределы льготного режима — сельхозпроизводитель должен либо оплатить обязательства в бюджет, или перекрыть налоговым кредитом не из сельскохозяйственных операций.
Так же и аграрии, которые являются плательщиками фиксированного сельскохозяйственного налога и находятся на специальном режиме НДС, должны осознавать, что за продажи права аренды земли выручка будет влиять на долю продукции собственного производства. Если из-за этого доля продукции будет менше75%, в следующем налоговом году аграрий потеряет право на льготное налогообложение.
Логическим продолжением темы купли-продажи прав аренды стал доклад юриста компании Jurimex Марии Полищук, которая озвучила критерии, которые применяет Антимонопольный комитет, определяя монополистов аренды земли в определенном регионе.
Итак, монопольное положение субъекта предпринимательской деятельности (далее — СПД) имеет место, когда его доля на определенном товарном рынке и в пределах определенного территориального рынка для одного СПД превышает 35%, для двух или трех СПД — 50%, а для четырех или пяти СПД — 70%. То есть, если органы Антимонопольного комитета устанавливают превышение субъектом этих пороговых показателей, они имеют основание назвать его монополистом. Опровергнуть выводы АМКУ можно, если СПД докажет, что испытывает значительную конкуренцию, или несколько СПД докажут, конкурирующих между собой или имеют другого сильного конкурента.
Впрочем, монополистом СПД могут признать и тогда, когда он занимает менее 35% рынка — допустим 30%, но остальной рынок поделен между предприятиями, доля рынка которых находится в пределах 5%. Не стоит забывать, что под понятием «субъект предпринимательской деятельности» антимонопольное законодательство подразумевает один или несколько СПД, связанные отношениями, обеспечивающих контроль хозяйственной деятельности одного предприятия над другим / другими СПД. Поэтому не стоит, во избежание статуса монополиста, распределять земли между двумя СПД, если при этом учредителями обоих СПД является одно и то же лицо, или один СПД является основателем второго СПД, или руководителем обоих СПД является одно и то же лицо и т.д. . Такое решение является ошибочным и не позволяет избежать монопольного положения. Эти два СПД АМКУ посчитает единым субъектом хозяйствования, так как они связаны между собой отношениями контроля.
Учитывая это важно правильно определить географические границы рынка — минимальную территорию, за пределами которой с точки зрения потребителя приобретение товаров является невозможным или нецелесообразным. В нашем случае — приобрести товар в форме услуги по приобретению в аренду земельных участков потребители могут исключительно в пределах территории, где размещены их земельные участки. Именно эта территория определять географические границы рынка (село, район, область и т.д.). Здесь важный нюанс: если СПД арендует у физических лиц более 35% земель в каждом из трех сел, принадлежащих к одному района, то географическими границами для расчета его доли на рынке приниматься границы каждого села отдельно, а не района, к которому они принадлежат. Есть такой СПД считаться монополистом в каждом селе, несмотря на то, что его доля земель в расчете на район может превышать и 10%. Следовательно, если СПД необходимо арендовать значительные площади и при этом избежать статуса монополиста, это возможно сделать, если арендовать земельные участки в нескольких территориальных единицах (селах, районах, областях), чтобы площади угодий в каждой не превышали 20-30%.
И, допустим, избежать статуса монополиста вам не удалось. За что в таком случае арендатор может получить наказание? Конечно, за злоупотребление монопольным положением — то есть действия или бездействие, которые привели или могут привести к недопущению, устранению или ограничению конкуренции или ущемлению интересов потребителей-арендодателей и других СПД, которые были бы невозможными при условиях существования значительной конкуренции на рынке. Например, навязывание натуральной формы арендной платы, если договором аренды предусмотрена возможность расчета денежными средствами или установления арендной платы в договорах с крестьянами ниже 3% от нормативной денежной оценки и т.д.. Если такие факты зафиксированы — берегитесь: злоупотребление монопольным положением влечет штраф в размере до 10% дохода (выручки) от реализации продукции за год, предшествующий году наложению штрафа.
В целом все получилось как всегда: чиновники констатировали факты, подчеркивали успехи и затушевывали недостатки. Специалисты — предупреждали, предостерегали, советовали. Жаль, что собственно сельхозпроизводители, проблемы которых и пытались решить, в дебатах не участвовали, хотя и присутствовали. Впрочем, их сокрушительные комментарии некоторых чиновничьих «рапортов» доказывали, что надеются они в первую очередь на себя, потому что привыкли, что от чиновников можно ожидать лишь проблем.