День рождения гривны
Если речь идет о заключении гражданско-правовых сделок в отношении земельного участка, а сторонами соглашения являются физические или частные организации, то стоимость земельного участка является договорной и определяется сторонами по взаимному согласию. Договорная цена в соответствии со ст. 132 Земельного кодекса Украины обязательно должна указываться в соглашениях о переходе права собственности на земельные участки.
Однако часто необходимо определить цену (стоимость) земельного участка, когда происходит переход права собственности на нее, или такой переход осуществляется, однако не путем оплаты за нее денежных средств (дарение, наследование, обмен, внесение земельного участка основателем в уставный капитал). В частности, цену земельного участка нужно знать для определения размера налогов, подлежащих уплате, арендной платы, государственных пошлин, выкупа земельных участков и для других целей. В этих случаях проводится оценка земельного участка.
Чтобы разобраться с вопросами стоимости, цены и оценки земельного участка, сначала необходимо выяснить, что мы понимаем под этими понятиями.
Цена земельного участка — это сумма денег, уплаченная за переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. Стоимость земельного участка — это выраженная в деньгах вероятная сумма средств, которую может получить владелец земельного участка от ее продажи. Земельный участок постоянно имеет какую-то свою стоимость, она является активом владельца. А в то же время цена земельного участка — это категория, определяется непосредственно при переходов права собственности на землю.
Если говорить об оценке земли, то законодательство Украины (в частности Закон Украины «Об оценке земель») определяет три вида оценки земель:
бонитировки почв;
экономическая оценка земель;
денежная оценка земельных участков.
Первые два вида оценки не выражают непосредственно стоимость земельного участка в деньгах.
Бонитировки земель — это сравнительная оценка качества почв по их основным природным свойствам. Бонитировки почв проводится по 100-балльной шкале. Высшим баллом оцениваются почвы с лучшими свойствами, которые имеют наибольшую естественную производительность.
Экономическая оценка земель — это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве, как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади. Экономическая оценка земель определяется в условных кадастровых гектарах или в денежном выражении.
Из приведенного видно, что бонитировки почв и экономическая оценка земель как вида оценки земли являются важными показателями, из которых можно сделать вывод о ценности земельного участка, планировать эффективность ее использования, доходность и тому подобное. Но результатом этой оценки не является определение стоимости земельного участка, то есть возможной суммы средств, которую может получить владелец земельного участка от ее продажи.
Поэтому для целей определения размера налогов, подлежащих к уплате арендной платы, государственных пошлин, выкупа земельных участков и для других нужд, значение имеет третий вид оценки земель — денежная оценка земельных участков.
Последняя есть двух видов, в зависимости от назначения и порядка проведения она может быть либо экспертной или нормативной.
Выясним общий порядок проведения и укажем, для каких целей используется каждый вид денежной оценки земельных участков.
Нормативная денежная оценка
Нормативная денежная оценка земельных участков — техническая документация по землеустройству, которая является составной частью государственного земельного кадастра. Она проводится на землях всех категорий и форм собственности. Нормативная денежная оценка осуществляется по решению органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, или на основании договора.
Нормативная денежная оценка земельных участков проводится юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству.
По результатам их проведения составляется техническая документация, утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом по земельным участкам населенных пунктов, и районным советом — в отношении земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов.
Закон определяет систематичность проведения нормативной денежной оценки земель нормативная денежная оценка земельных участков происходит не реже одного раза в 5-7 лет в отношении земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их назначения, и находящихся за пределами населенных пунктов земельных участков сельскохозяйственного назначения. По земельных участков несельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, нормативная денежная оценка земельных участков проводится не реже чем один раз в 7-10 лет.
Для получения информации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка заказчик обращается в районный орган по вопросам земельных ресурсов и получает такую ??информацию в форме выписки о нормативной денежной оценке земельного участка.
Нормативная денежная оценка отдельного земельного участка необходима для:
а) определение размера земельного налога. Так, Налоговый кодекс Украины в число общеобязательных налогов и сборов относит земельный налог как составную часть платы за землю. Согласно п. 271.1.1 ст. 271 Налогового кодекса Украины, по общему правилу базой для налогообложения земельного участка является нормативная денежная оценка земельного участка.
б) определение размера арендной платы земельных участков государственной и коммунальной собственности. Нормативная денежная оценка имеет значение и для определения размера арендной платы земельных участков государственной и коммунальной собственности. Так, ст. 288 Налогового кодекса Украины определяет, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной формы собственности не может быть меньше размера земельного налога (который определяется, исходя из нормативной денежной оценки) для земель сельскохозяйственного назначения, и не менее трехкратного размера земельного налога для других категорий земель.
в) определение размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков. При заключении гражданско-правовых договоров мены, дарения земельных участков, при ее наследовании базой для определения государственной пошлины, которая уплачивается при нотариальном удостоверении договора, или оформлении свидетельства о праве на наследство является нормативная денежная оценка земельных участков.
г) определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Это потери, уплачиваемых в соответствующие бюджеты в качестве возмещения за изъятие (выкуп) земель для нужд, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством (глава 36 Земельного кодекса Украины).
д) разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Неиссякаемый перечень этих механизмов определен ст. 205 Земельного кодекса Украины.
Экспертная денежная оценка
Экспертная денежная оценка земельных участков не является постоянной для всех земель и проводится по мере возникновения потребности на основании договора или решения суда. Экспертной оценке земельных участков проводят субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующую лицензию. По результатам экспертной денежной оценки земельного участка составляется отчет о денежной оценке.
Проведение экспертной денежной оценки земельного участка является обязательным в следующих случаях (в этом случае использование нормативной денежной оценки земельного участка будет незаконным):
а) отчуждение и страхование земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности. Так, в соответствии с ч. 8 ст. 128 Земельного кодекса Украины цена земельного участка государственной или коммунальной формы собственности определяется по экспертной денежной оценке.
Следует отметить, что Закон Украины «Об оценке земель» прямо не предусматривает, но экспертная денежная оценка земельного участка обязательно также проводится при заключении договоров купли-продажи земельных участков и частной формы собственности. При этом цена договора может не соответствовать определенной экспертной денежной оценке, но сумма налогов, подлежащих уплате, рассчитывается, исходя из цены договора, однако не менее экспертной денежной оценки.
б) залога земельного участка в соответствии с законом. Для передачи земельного участка в залог также необходимо провести ее экспертной оценке. С проведенной оценки определится и сумма государственной пошлины, уплачиваемой при удостоверении договора залога.
в) определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения. Здесь имеются в виду случаи, когда земельные участки выступают вкладом в инвестиционный проект согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности». Если этим инвестиционным проектом будут земельные улучшения, то для определения стоимости вклада, которым будет земельный участок, необходимо проводить ее экспертной оценке.
г) определение стоимости земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества. В этом случае для определения стоимости вклада, которым будет земельный участок, проводится экспертная денежная оценка.
д) определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, являющегося собственником земельного участка.
е) выделение или определение доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, находящихся в общей собственности.
е) отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете.
ж) определение убытков собственникам или землепользователям.
з) решение суда.