стоимость своего участка
— Сразу хочу сказать, что ажиотажа вокруг купли-продажи земли не будет, — выразила общее мнение многих специалистов из обращения земли Ирина Борисовна. — Людей, которые имеют деньги для приобретения нескольких паев (от 2 до 6 гектаров), немного, а тех, кто сможет купить до 100 гектаров (максимальная норма, определенная в проекте закона), — еще меньше. К тому же понятно, что владельцы участков не побегут сразу же их продавать. Они присматриваться и прицинюватимуться. И это будет очень правильно, потому спешка в таком деле лишний: рынок должен сложиться и установиться.
— Каким образом земля оценивается в Украине?
— По закону, у нас действуют две оценки — нормативная денежная и экспертная денежная. Заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на основании нормативной денежной оценки. Например, предприниматель, который арендует участок, должен выплачивать владельцу пая не менее 3% от ее нормативной оценки. Крупные предприятия, чтобы иметь больше паев, платят по 5-6 процентов.
Нормативная оценка учитывается также при уплате налогов. На ней, кстати, основывались и расчеты по стоимости паев.
Единственный ее недостаток заключается в том, что она сегодня совсем не отражает рыночной ситуации. Исследования, положенные в ее основу, проводились еще в 1996 году и основывались на экономической оценке 1988 года. За это время многое изменилось. Прежде всего, экономическая составляющая. В идеале комплексная нормативная оценка должна проводиться каждые 5-7 лет, однако наше государство, к сожалению, не может позволить себе подобных расходов. Единственное, на что она способна — индексация нормативной государственной оценки с коэффициентом 1,756, которая будет действовать с 1 января 2012 года. Но после этого оценка останется значительно ниже рыночной.
— Кто-нибудь сегодня заказывает рыночную оценку сельхозугодий?
— Только агрохолдинги, поскольку эта работа стоит очень дорого. Она предусматривает почвенные исследования с учетом карт качества и плодородия почв, данные последних лет относительно урожайности, капитализации доходов и т.п.. Да и речь идет не столько о рыночной цене на недвижимость, сколько о стоимости участка как объекта бизнеса.
— Скажите, можно будет осуществлять продажу по нормативной оценке?
— Нет. Без экспертной оценки договоры не будут заключаться. Каждый земельный участок должен оцениваться индивидуально. Конечно, можно заказать и на группу, но такая оценка не отражать справедливую рыночную стоимость, так как не будут учтены все особенности участка. Но именно целый ряд факторов влияющих на ценообразование: от характеристик грунтов и реальной урожайности в расположение пая, расстояния его от транспортных путей и спроса на рынке. Понятно, что участок, даже с худшими характеристиками, но под Киевом, будет дороже участок в любом регионе Украины, пусть с самыми плодородными почвами.
— Что вы посоветовали бы рядовому крестьянину, который все же решил продавать?
— Не спешить и поинтересоваться, что и сколько стоит в его районе. Такие данные будут публиковаться в средствах массовой информации. Одновременно целесообразно обращать внимание не только на участки сельскохозяйственного назначения, но и другие, которые выставлены на торги. Все это даст дополнительную информацию. Советую не скупиться и пригласить специалиста, грамотно расскажет, какой ориентировочно может быть цена.
— Не получится ли так, что услуги эксперта по оценке стоить больше, чем земля, предназначенная для продажи?
— Не думаю. Однако продавец должен понимать, что работа оценщика достаточно серьезная, поэтому за 100 гривен никто не будет работать. Вообще я бы ориентировалась на стоимость от 1000 гривен.
— А можно, чтобы поднять арендную ставку, применять экспертную оценку при заключении договора аренды?
— Нет, по закону для аренды используется только нормативная, для продажи — экспертная.
— Сегодня много говорят о том, что с введением рынка земли вырастет и арендная плата.
— Считаю, что нет, поскольку сельхозугодья официально в аренду сдаются только по нормативной оценке. Но не исключаю, что даже сегодня «рыночная» цена, то есть предприниматель платит не 3-5% от нормативной оценки, как другие, а 7-8%. Это не является нарушением.
— Кому отдать предпочтение при поисках эксперта?
— Я бы советовала обращаться к организациям и фирм, которые давно работают на рынке земли. Есть даже такие, которые действуют с конца 90-х.
— Можно продавцу пройти все этапы экспертной оценки самостоятельно — без оценщика?
— Вряд ли.
— Как вы думаете, не начнет после принятия закона о рынке земли количество оценщиков увеличиваться в геометрической прогрессии?
— Стать оценщиком не так просто. Надо закончить курсы, стажировку в течение года, сдать экзамены, получить квалификационное свидетельство оценщика земли и лицензию на проведение землеоценочных работ. Как практикующий специалист хочу вас заверить: в этом деле не разбогатеешь. И повторю то, что сказал вначале: тех, кто имеет деньги на покупку земли, очень мало. Кроме того, эти люди понимают, что купить землю — половина дела, в нее нужно вложить немалую сумму, чтобы она приносила доход. По моему мнению, наш рынок устанавливаться очень медленно.
— Как вы считаете, украинская земля когда-нибудь стоить как западноевропейская?
— На первый взгляд, это сплошная несправедливость: в Германии земля хуже, а стоимость ее выше. Но надо понимать, что земля — ??не самодостаточный объект. Она приобретает ценность, когда выращенное на ней зерно, можно дорого продать. Стоимость земли связана со стоимостью хлеба. Поэтому у нас буханка стоит, например, пять гривен, а в Германии он в несколько раз дороже.