Что такое договор купли-продажи земли?
Договор купли-продажи земли — это гражданско-правовая сделка, по которой одна сторона (продавец) передает или обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять земельный участок и уплатить за нее определенную денежную сумму.
Какие категории земель могут и не могут быть предметом договора купли-продажи?
В соответствии с пунктом 15 Переходных положений ЗКУ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского хозяйства) и другого товарного сельхозпроизводства, а также граждане Украины — владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи по наследству и при изъятии (выкупе) земли для общественных нужд.
Это означает, что граждане Украины и юридические лица, которые имеют государственный акт на право собственности на земельный участок, предоставленный именно для ведения товарного сельхозпроизводства, не имеют права продать или иным способом передать другому лицу право собственности на этот участок. Тип целевого назначения конкретного земельного участка указывается в государственном акте на право собственности на этот земельный участок.
На сегодняшний день предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, предоставленные для ведения личного крестьянского хозяйства, приусадебные земельные участки, участки для садоводства, дачного и гаражного строительства. Однако следует помнить, что сегодня продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, предоставленную, в частности, для ведения личного крестьянского хозяйства или садоводства, закон позволяет только покупателю — физическому лицу, являющемуся гражданином Украины (ч. 3 ст. 22, ч. 2 ст . 81, ст. 82 ЗКУ).
Какие требования устанавливает закон относительно формы и содержания договора ку- пивли-продажи земельного участка?
Действующее законодательство требует, чтобы договор купли-продажи земельного участка был заключен в письменной форме. Помимо соблюдения письменной формы, такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГКУ, ч. 1 ст. 132 ЗКУ).
Договор купли-продажи земельного участка, как и другие соглашения о переходе права собственности на земельный участок, должен содержать:
а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
б) вид сделки;
в) предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима);
г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
д) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
е) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты);
е) договорную цену;
ж) обязательство сторон.
По договоренности сторон в договоре мены земельного участка могут быть и другие условия, которые будут существенными для данного договора.
С какого момента договор купли-продажи земельного участка считается заключенным?
Договор купли-продажи земельного участка, как и другие соглашения о переходе права собственности на земельный участок, считается заключенным со дня их нотариального удостоверения (см .: ч. 3 ст. 132 ЗКУ).
Какой процедуры нужно соблюдать гражданам при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности?
Продавать земельные участки государственной и коммунальной собственности имеют право местные государственные администрации, Совет Министров Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий.
Процедура покупки состоит из следующих последовательных этапов.
1. Лицо, покупает земельный участок, подает заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый или городской совет. В заявлении необходимо указать желаемое место расположения земельного участка, его целевое назначение и площадь.
К заявлению следует приложить следующие документы:
— Государственный акт на право постоянного пользования землей или договор об аренде земли;
— План земельного участка и решение соответствующего органа власти о ее предоставлении (эти документы нужно подавать в том случае, если потенциальный покупатель не имеет государственного акта на право постоянного пользования землей);
— Свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности (если потенциальный покупатель имеет такой статус).
2. Совет Министров Автономной Республики Крым, местная государственная администрация или сельский, поселковый или городской совет рассматривает заявление в течение месяца и принимает соответствующее решение — о продаже земельного участка или об отказе продать ее (тогда в своем постановлении органы власти обязаны обосновать причины отказа) .
Отказать в продаже земельного участка органы власти могут в следующих случаях:
— Потенциальный покупатель не подал всех необходимых документов;
— В документах, которые подал покупатель, выявлены недостоверные сведения;
— По покупателя — субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве;
— Покупатель прекратил свою предпринимательскую деятельность.
Впрочем, решение об отказе продать земельный участок можно обжаловать в суде.
3. Органы власти, дали согласие на продажу земельного участка, заключают с покупателем договор купли-продажи земельного участка. Это соглашение нужно засвидетельствовать у нотариуса.
В договоре указывается стоимость земельного участка, устанавливается на основании экспертной оценки стоимости такого участка (соответствующую методику оценки утверждает Кабинет Министров Украины).
Если покупатель является пользователем земельного участка, то соглашение о купле-продаже заключают после принятия соответствующего решения органов власти в течение срока, который стороны определили сами. Если же покупатель не является пользователем такого участка, то процедура выглядит так: сначала землеустроительная организация разрабатывает проект отвода земельного участка, а затем, в течение срока, который не должен превышать 30 дней, органы власти подписывают с покупателем договор купли-продажи.
4. Покупатель оплачивает стоимость земельного участка. На основании документа об уплате ему выдают государственный акт на право собственности на земельный участок, а затем регистрируют этот акт.
За земельный участок можно рассчитываться двумя способами — оплатить сразу всю сумму или платить ее частями. В любом случае способ расчета необходимо определить в соглашении (см .: ст. 128 ЗКУ).