С первых рук: что будет с рынком недвижимости?

Фото из сети Интернет

Многие скажут: сейчас не лучшее время для инвестирования в столичную недвижимость, тем более в строящуюся.

Возможность обострения боевых действий, колебания курса валют, инфляционные нагрузки, снижение уровня дохода многих украинцев и массовая миграция за границу страны — эти факторы действительно снижают интерес к первичному рынку недвижимости. Но есть и другие факторы, действующие в обратном направлении: те же инфляционные ожидания побуждают людей вкладывать гривну в строящуюся недвижимость, чтобы сохранить деньги от обесценения. Массовая миграция происходит не только за границу, но и в более-менее «спокойные» регионы Украины — что тоже подпитывает спрос на недвижимость, в том числе, на первичке. А возможность рассчитаться за новый дом в рассрочку от застройщика, значительно расширяет круг тех, кто рассматривает покупку жилья в новом для себя городе Украины. Ну и, наконец, понимание того факта, что в ближайшем будущем не стоит ожидать появления многих новых интересных проектов, тоже повышает интерес инвесторов к ныне строящемуся жилью.

Для тех, кто рассматривает возможность инвестирования в столичную первичку и, конечно, для тех, кто сейчас находится в статусе инвестора, я расспросила столичных застройщиков и девелоперов о том, что происходит на рынке в целом и на их площадках. Всего было пять вопросов:

1. Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?
2. Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?
3. Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв. м до конца года?
4. Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестировать в квартиры сейчас.
5. Каков ваши планы на ближайшие месяцы?

< p>И вот какие повествования я получила.

Ирина Михалева, директор по маркетингу группы компаний DIM

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

Постепенное возобновление работы на строительных площадках мы начали с конца мая. Где-то проводим фасадные работы, где-то прокладываем внутренние коммуникации и т.д. ежедневно объемы работ растут, и это главное. Выходим из имеющихся ресурсов и работаем над активизацией поставок строительных материалов, поиском трудовых ресурсов. В то же время мы активизировали работу с клиентами в отделах продаж. 

Мы прилагаем максимум усилий, чтобы сроки ввода в эксплуатацию изменились не критично. Но давайте будем откровенны: учитывая военное положение, активные боевые действия и постоянную угрозу ракетных обстрелов, сроки изменятся.

— Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?

Решаем благодаря долговременному и надежному партнерству с подрядчиками и поставщиками. Насколько бы трудно ни было, но если у тебя есть проверенные партнеры — дела продвигаются легче и быстрее. 

— Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв. м до конца года?

Отложенный спрос колоссальный, так что говорить о нехватке покупателей в будущем не стоит. Да, сегодня спрос сократился, но он вырастет — только произойдет перелом в войне в пользу Украины (эксперты говорят о августе). И мы должны быть готовы к этому. Что касается прогнозов, то я вижу два сценария развития событий. Первый (отрицательный) — уменьшение стоимости недвижимости на 5-10% в случае потери Донбасса, Херсона и других оккупированных территорий. Второй (положительный) — рост стоимости недвижимости на 10% до конца 2022 года в случае успешного контрнаступления и восстановления территориальной целостности нашего государства.   

— Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры сейчас.

Во-первых, достойных альтернатив инвестициям в недвижимость как не было, так и нет. Во-вторых, мы верим в ВСУ и уверены, что полномасштабному контрнаступлению быть и врагу мы преодолеем. А значит и цены к концу года возрастут, поэтому нужно брать сейчас, пока дешевле. В-третьих, пока спрос снизился, а строительство таки активизируется, на рынке есть довольно хорошие предложения недвижимости ликвидных форматов высокой стадии готовности. Это хорошая возможность правильно вложить свои сбережения. Это были преимущества. А среди недостатков – mdash; это, конечно, угроза ракетных обстрелов и боевых действий, которые могут влиять на скорость строительства и несут опасность потери актива. 

— Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Среди наших планов — выйти на довоенные темпы строительства, увеличить объемы продаж и ввести в эксплуатацию объекты, которые уже практически готовы к этому. Например, третий дом ЖК «Метрополис», два дома загородного жилого комплекса Park Lake City. Также мы планируем запустить несколько интересных предложений покупателям, вот как, например, возможность приобретения квартиры за криптовалюту. h3>

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

Если говорить о столичном регионе, то компания работает над обновлением  работы на семи стройплощадках. Это дома высокой степени готовности. Шесть объектов расположены в Киеве, седьмой находится в пригороде, в селе Гатное. Относительно остальных проектов компания разрабатывает график восстановления работ в соответствии с налаживанием поставок необходимых ресурсов. Такая очередность обусловлена ​​дефицитом стройматериалов и рабочей силы, которая сейчас наблюдается на рынке.  Что касается сроков ввода в эксплуатацию, компания делает все возможное, чтобы сроки изменялись минимально. Однако внешние факторы сдерживают процессы. До сих пор идет война, поэтому любые прогнозы делать трудно. 

— Как вы решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?

Сейчас мы находимся в поиске новых поставщиков, в частности из-за границы. Наши подрядные организации ищут работников, формируют новые бригады. Учитывая уровень активности в строительной сфере во время военного положения, имеющегося ресурса пока достаточно, чтобы продолжить строительство значительной части наших проектов. 

— Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв.м до конца года?

Высокая себестоимость нового строительства (с учетом увеличения стоимости материалов и расценок на работы, возросшая кое-где в несколько раз) будет стимулировать увеличение стоимости квадратных метров на первичном рынке. В краткосрочной перспективе мы прогнозируем рост цен на 10-15%.  

— Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры сейчас.

Преимущество покупки недвижимости сейчас заключается в том, что на долговременную перспективу все же начнется восстановление рынка, а затем — рост цен на квадратные метры Поэтому купить сейчас будет дешевле, чем когда ситуация стабилизируется, страна начнет восстанавливаться, а экономика расти. С учетом перспектив значительной международной финансовой поддержки, которая будет направлена ​​на восстановление Украины после завершения горячей фазы войны, следует ожидать роста рынка недвижимости и стоимости жилья — в частности, в столице. 

Сейчас имеет смысл вкладывать средства в объекты высокой стадии готовности, так как это позволит уменьшить период ожидания клиента и минимизирует дополнительный риск в условиях неопределенности дальнейшего развития ситуации.  Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Сейчас наша деятельность сфокусирована на восстановлении строительных работ, в первую очередь, в более готовых проектах. Мы планируем как можно быстрее завершить начатое строительство, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами и передать людям ключи от желаемых квартир. В целом наши планы связаны с полным возобновлением работы компании в довоенных масштабах и поддержкой экономики страны.  

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

Мы постепенно возобновляем работы на большинстве площадок. В первую очередь, это объекты, обладающие высокой степенью готовности, а также те, на которые к началу войны было завезено значительное количество строительных материалов.

Мы начали внутренний аудит всех объектов, изучаем ситуацию с наличием материалов и оборудования, корректируем проектные решения, возобновили возможность выплат по рассрочкам – все это повлияет на реальные сроки ввода домов в эксплуатацию. Однако, пока в стране идет война, прогнозировать, насколько они изменятся не представляется возможным. 

— Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?

Существуют значительные ограничения по адекватному ассортименту строительных материалов. В частности, стекло раньше поставлялось из России, профили для остекления – из Беларуси. Сейчас мы закупаем стройматериалы, которые есть в Украине, ищем поставщиков материалов, которые в Украине не производятся, формируем новые логистические цепочки. К тому же, корректируем проектные решения, поскольку они всегда разрабатываются под конкретные материалы. а это лифты, оборудование для детских площадок и т.д. остаются на складах изготовителей. Мы работаем над тем, чтобы обеспечить их доставку в Украину, но этот процесс затягивается как минимум на несколько месяцев.

Строительные работы возобновились около 40% площадок Киева. Так что, несмотря на то, что большое количество строителей мобилизовано в ряды ВСУ, дефицита рабочей силы пока нет.

— Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв.м до конца года?

Сейчас период огромной неопределенности. Кроме того, что с начала войны реальная стоимость гривни упала на треть, на мировых рынках продолжается рост стоимости сырья, непосредственно влияющего на цену стройматериалов. Очевидно, что это подорожание будет продолжаться до конца года, однако его масштабы прогнозировать крайне тяжело. В результате в Украине большинство кризисных процессов в мире обостряются. Сейчас мы проводим аудит себестоимости наших объектов и точно понимаем, что стоимость квадратного метра будет расти. Однако, учитывая сокращение спроса, девелоперы, скорее всего, будут несколько уступать свою маржу и повышать цены не так быстро, как растет себестоимость строительства.

Мы в SAGA Development пока не перечисляли стоимость квадратного метра в наших домах. К счастью, у нас нет объектов эконом-класса, для которых рост себестоимости критичен, поэтому мы уверены, что сможем завершить все начатые проекты.

— Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры именно сейчас.

Недостатки очевидны – это огромная неопределенность рынка, денежной системы, курсов валют. Однако именно в такие моменты есть возможность купить недвижимость более выгодно, чем после завершения войны. Особенно это касается уже завершенных объектов или находящихся на финальной стадии. После войны Украину ждет стремительное экономическое развитие. А учитывая, что цены на недвижимость в Киеве все еще ниже, чем в соседних европейских столицах, через 2-3 года после окончания войны они существенно возрастут.  Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Восстанавливать стройки, формировать новые логистические цепочки, завершать объекты, доинвестировать часть из них. Ключевые инвесторы заинтересованы в успешном завершении проектов. Мы не пользовались кредитными средствами, поэтому имеем достаточно финансовой устойчивости, чтобы завершить все стройки. >

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

Мы сейчас работаем на всех наших объектах. С марта — во Львове, а с мая уже в столице. Сначала стартовали с жилых комплексов, которые имели высшую стадию готовности, более 75%. Постепенно наращиваем темпы и переходим к менее готовым очередям и домам. Кстати, уже во время войны мы ввели в эксплуатацию две очереди наших ЖК во Львове.

Действительно, по некоторым объектам мы скорректировали срок завершения работ. Это вызвано, в первую очередь, усложненной поставкой строительных материалов в военное время. Во-вторых — их существенным удорожанием. Но эти отсрочки незначительны от заявленных ранее дат.

— Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?

Проблема с поставкой материалов и строителями действительно есть. Еще до войны на рынке существовал дефицит работников, сейчас он вырос в разы. В нашем случае, еще до 24 февраля мы закупили и завезли немало стройматериалов на многие наши объекты. Это позволило нам возобновить работы и работать. Сейчас рынок постепенно восстанавливается, налаживаются поставки. А вот в отношении людей проблема существует. Пытаемся ее решить конкурентной заработной платой и достойными условиями труда.

— Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв. м до конца года?

Во время войны спрогнозировать себестоимость квадратного метра на новостройку – невозможно. Мы не знаем сколько в будущем будет стоить топливо, как будет работать логистика, будет ли нам хватать стройматериалов и где мы будем их покупать. Эти и десятки других факторов влияют на себестоимость. Рост будет однозначно, но как — неизвестно. Прогнозы можно будет сделать по окончании войны.

— Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры сейчас.

Сейчас главный недостаток – война. Пока мы еще не победили, все находимся в зоне риска.

Преимущества – однозначно дешевле не будет. Так что если люди планировали приобрести жилье – стоит сделать это сейчас. 

Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Наращивать темпы строительства, завершать свои проекты, выполнять обязательства перед инвесторами. Ну и сдать в эксплуатацию все начатые объекты в течение года.

Роман Валесюк, управляющий партнер FUTURA HATA

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

Мы одними из первых в Киеве начали возобновлять строительство наших ЖК. В частности, активными темпами ведутся внутренние строительные работы в жилом комплексе White Lines. Фасадные работы будут выполняться после внутренних, когда угроза возможных повреждений из-за военных действий будет минимизирована. Также мы возобновили работы по второй очереди в ЖК Svitlo Park. Видим нашу дальнейшую стратегию так: начинаем со второй очереди и постепенно будем наращивать объемы работ. Почему мы решили именно так поступить?

Во-первых, с началом войны изменились цепи поставки стройматериалов. Мы полностью отказываемся от материалов российского и белорусского производства. Наш приоритет – высококачественные материалы из Украины и Европы. Но доставка новых заказов может занять длительное время, поэтому сейчас мы возобновляем работы в объемах, на которые хватит тех материалов, которые были закуплены еще до начала войны.

Во-вторых, значительная часть строительной техники и работников заняты в восстановлении поврежденных во время войны домов, что не позволяет оперативно нарастить максимальные мощности строительства.

В-третьих, все еще достаточно остро стоит проблема дефицита топлива, и это также замедляет процессы восстановления работ. 

К тому же нам необходимо тщательно следить за соблюдением техники безопасности наших сотрудников в условиях войны и обеспечить им комфортные и достойные условия труда.

— Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы? Именно стратегия постепенного наращивания строительных мощностей позволит переналадить цепочки поставки и привлечь квалифицированных строителей. По поводу замещения российских и белорусских стройматериалов: мы уже привлекли ведущих экспертов по этому вопросу и налаживаем новую систему поставок.

Прогнозы по-прежнему было сложно делать, а сейчас тем более. Очень многие факторы влияют на цены, начиная от стоимости земельного участка и заканчивая тысячами конкретных характеристик проекта. Что можно сказать однозначно – дешевле, чем сейчас уже точно не будет, поскольку себестоимость строительства продолжает расти. Но и гораздо дороже тоже вряд ли станет, потому покупательная способность клиентов упала, и любое критическое повышение цен приведет к дальнейшему падению спроса. В таких условиях участники рынка точно будут делать все возможное, чтобы удерживать конечную стоимость на более-менее стабильном уровне. — Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры сейчас.

Преимущества понятны – дешевле рыночной цены недвижимости в тех регионах, где стоимость квадратного метра привязана к официальному курсу НБУ. Плюс выгодные условия, которые предлагают девелоперы, чтобы оживить спрос: застройщики готовы во многом идти навстречу клиенту, в том числе когда речь идет о проектах с высоким уровнем готовности.

Все риски также очевидны – возможность переносов сроков строительства, всеобщая опасная ситуация в стране. Сейчас как никогда важно обращать внимание на репутацию и историю девелопера: если он и раньше сдавал дома с задержками, теперь его подход точно не изменится к лучшему.

— Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Поскольку мы уже возобновили работу, задача номер один – выполнять взятые на себя обязательства. И делать все, чтобы справиться в срок. Уже пришло лето, а это самый активный период для строительства, и мы будем стараться ускоряться по всем направлениям работ, где сможем.

Игорь Кушнир, председатель правления — президент «Киевгорстрой»

— Расскажите о текущей ситуации на ваших строительных площадках: в каких объемах возобновили работы и как изменяются сроки ввода в эксплуатацию?

«Киевгорстрой» возобновил работу отдельных Департаментов и строительных площадок с 1 июня. Главные усилия компании сейчас направлены на завершение работ в почти готовых комплексах с последующим вводом их в эксплуатацию и оформлении права собственности в уже введенных домах. Работы восстановлены на площадках ЖК «Радужный», «Шевченковский», «Гвардейский», «Разделение град», Mirax, Freedom,  за несколько дней работы мы уже получили первые сертификаты на ввод в эксплуатацию паркингов: в ЖК «Подол град», «Оберіг-2» и «Шевченковский». 

— Как решаете сложности с поставкой строительных материалов и дефицитом рабочей силы?

Сейчас мы используем в основном материалы, закупленные еще до войны со складов. Но в целом это действительно проблема. На строительных площадках катастрофически не хватает рабочих. Еще не все производители и поставщики строительных материалов в полной мере возобновили работу. Плюс есть вопросы к стоимости этих материалов, они дорожают. О том, как решаем — ищем новые пути, новых поставщиков. На строительных площадках перед стартом работ проанализировали, какие работы необходимо выполнить в первую очередь и максимально оптимизировали количество работников. То есть, на сегодняшний объем работ строителей у нас хватает. Как будет дальше — покажет время и ситуация на войне.

— Сейчас спрос снизился, а себестоимость строительства выросла. В этой связи, как вы думаете, насколько изменятся цены за кв.м до конца года?

Давайте на языке цифр. В настоящее время украинские строительные материалы подорожали на 30-50%. Производители значительную часть комплектующих сейчас должны закупать за границей. А это – mdash; привязка к валюте. Тот же металл, который мы обычно покупали украинский, производился на оккупированных сегодня территориях. То есть даже его должны покупать импортный.  Есть вопросы и к горюче-смазочным материалам — вопрос их стоимости ощутил на себе каждый украинец, и строители не исключение. Все эти факторы, по моему мнению, могут вызвать рост стоимости недвижимости примерно на 20-25% уже в ближайшее время.

— Прокомментируйте потенциальным инвесторам, в чем состоят преимущества и недостатки инвестирования в квартиры сейчас.

Инвестирование в недвижимость это всегда риск. Но в мирное время его можно минимизировать путём выбора надежного застройщика, проверкой разрешительной документации и т.п. А когда инвестирование происходит во время войны,  риск растет. Потому что ни одно новостройка, как и любое сооружение на территории Украины, сегодня не застраховано от вражеской ракеты.

Что касается преимуществ, то здесь следует подумать о стоимости. Сегодняшняя динамика показывает, что цены растут на все, и на недвижимость тоже будут расти. То есть из преимуществ я бы назвал тот фактор, который сегодня дешевле, чем будет через месяц. Если рассматривать недвижимость как бизнес (квартиру можно сдавать в аренду), то уже сейчас в Киеве на это большой спрос. И после войны, думаю, он будет еще больше. 

Глобально вкладывать средства кроме недвижимости некуда. Держать их дома опасно, а в военное время и подавно. С банками тоже непонятно как будет. Поэтому, по моему мнению, недвижимость, даже во время войны, является одним из лучших способов сохранения средств.  Какие ваши планы на ближайшие месяцы?

Мой главный план — выполнить все обязательства, которые «Киевгорстрой» взял на себя перед инвесторами. Насколько быстро это удастся сделать, зависит, к сожалению, не только от компании. Надеюсь и верю в победу Украины в войне, и тогда мы сможем восстановить все процессы. 

P.S. Я благодарна застройщикам и девелоперам, которые дали ответы на мои вопросы. И могу сделать первый вывод: столичный и украинский рынок первичной недвижимости — жив. Да, его сейчас достаточно сильно «лихорадит», и впереди непростые времена — но основные игроки уже приступили к работе и приспосабливаются к сложным обстоятельствам. И это, мне кажется, отличная новость. Пишите в комментариях, какие еще вопросы в контексте рынка первичной недвижимости вас интересуют — я постараюсь на них ответить.