Приключения иностранцев в Украине

Проблемные аспекты приобретения прав на землю иностранными субъектами в Украине
Нынешний период экономической нестабильности многие инвесторы, особенно иностранных, рассматривают как благоприятный момент для капиталовложения и дешевого приобретения активов, в частности земли. И особенно это касается такого сектора экономики, как агропромышленный комплекс, ведь в любой беде спрос на продукты питания держится ли стабильно. Впрочем, как известно, действующее земельное законодательство устанавливает определенные ограничения и особенности приобретения прав на землю в Украине иностранными субъектами. В Земельном кодексе Украины есть ряд статей, которые устанавливают такие ограничения и особенности. Рассмотрим основные положения действующего законодательства по этому вопросу.
Что запрещено законом, то … разрешено им же?
Статья 22 Земельного кодекса Украины (далее — ЗК Украины) запрещает иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения. Хотя указанная норма говорит о запрете «передавать в собственность» земельные участки таким лицам, содержание нормы содержит именно запрет «иметь в собственности» земли сельскохозяйственного назначения. Это подтверждается положениями статей 81 и 82 ЗК Украины, согласно которым иностранные граждане и иностранные юридические лица могут приобретать права собственности на земли только несельскохозяйственного назначения, а в случае принятия в наследство земель сельскохозяйственного назначения — должны осуществить их отчуждения в течение года. В случае неотчуждение иностранным субъектом земель сельскохозяйственного назначения в течение года со дня получения их в наследство — право собственности на эти земли будет прекращено в судебном порядке в соответствии со статьей 143 ЗК Украины.
При этом иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться земельными участками для ведения личного крестьянского хозяйства и ведения садоводства на условиях аренды (статьи 33, 35 ЗК Украины).
Впрочем, ограничения на приобретение иностранцами земель сельскохозяйственного назначения не распространяются на приобретение иностранными гражданами и лицами без гражданства земель несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов и за пределами населенных пунктов в случае, если на этих земельных участках расположены те объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности (статья 81 ЗК Украины). Аналогичное положение применяется и к иностранным юридическим лицам (статья 82 ЗК Украины).
При этом совместные предприятия, основанные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения также по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены , другим гражданско-правовым соглашениям (часть 3 статьи 82 ЗК Украины). Это означает, что иностранные физические и юридические лица могут обойти установленные законом ограничения на приобретение в собственность только тех земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие им, основав совместное предприятие вместе с резидентом Украины.
Что там у нас в «запасах»?
Законом также установлена ??особая (осложненную) процедуру продажи иностранным субъектам земельных участков государственной или коммунальной собственности (статья 129 ЗК Украины).
Так, согласно положениям статьи 129 ЗК Украины продажа земельных участков, которые находятся в собственности государства, кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется государственными органами приватизации по согласованию с Кабинетом Министров Украины. Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины.
При этом обязательным условием продажи земель государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам установлена ??«регистрация иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины ».
В общем, такой подход законодателя к защите отечественного рынка земель от «внешнего вторжения» вполне понятен и соответствует современной мировой практике, когда большая часть развитых стран защищает рынок земель, особенно на этапе становления.
И, если защиту земель сельскохозяйственного назначения осуществляется достаточно радикально — полным запретом иметь в собственности такие земли, то по землям других категорий иностранным субъектам все же разрешается иметь землю в собственности при определенных условиях. Однако установленный порядок приобретения в собственность иностранными субъектами земель государственной и коммунальной собственности фактически исключает практическую реализацию такого сценария. Дело в том, что передача в собственность иностранным субъектам земель государственной и коммунальной собственности осуществляется в любом случае по согласованию с Кабинетом Министров Украины. То есть для получения земли необходимо получить отдельный ненормативный акт Правительства Украины. На практике это проявляется просто таки невозможно, по крайней мере для «простого» иностранного субъекта.
На практике исходят из этой ситуации путем первичного получения таких земель на резидента, после этого отчуждает земельный участок иностранному субъекту. Но этот путь становится дороже, поскольку в схему уже включается посредник, что делает эту схему более длительной во времени и дороже в реализации. Проблема также заключается в том, что когда для национального правосознания применения таких схем является понятным и приемлемым для большинства иностранных граждан и юридических лиц приемлемыми и понятными всегда есть схемы, которые характеризуются простотой, прозрачностью и экономией времени и средств. К сожалению, национальное законодательство не дает возможности удовлетворять следующим ожиданиям иностранцев.
Совместный бизнес — земля наша?
Предполагалось, что существенным шагом на пути упрощения порядка приобретения земли иностранными субъектами станет дополнение 2003 статьи 82 ЗК Украины частью третьей, которая устанавливала возможность для совместных предприятий, основанных с участием иностранных юридических и физических лиц, вступать в права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Земельным кодексом Украины для иностранных юридических лиц.
Согласно положениям Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности» совместным предприятием является предприятие, основанное на общем капитале субъектов хозяйственной деятельности Украины и иностранных субъектов хозяйственной деятельности, на общем управлении и на общем распределении результатов и рисков.
Если понимать норму части 3 статьи 82 ЗК Украины дословно, то приобретать земли в порядке, предусмотренном для иностранных юридических лиц, имеют право только такие совместные предприятия, которые при учреждении имели в составе учредителей иностранного предприятия. То есть, если хозяйственное общество было основано субъектами хозяйствования Украины, а затем доля в уставном капитале была приобретена иностранным субъектом, формально такое совместное предприятие может получать землю в общем порядке, установленном для юридических лиц — резидентов Украины. Однако такой подход могут неадекватно «понять» органы власти и правоохранительные органы.
Выходом из сложившейся ситуации может быть основания совместным предприятием дочерней компании, которая уже приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения в общем порядке. Однако подобные схемы часто неприемлемы иностранным инвесторам, которые имеют четко определенную организационную структуру компаний, и выход за пределы регламентированной и утвержденной структуры для них недопустим.
К сожалению, очень трудно объяснить иностранному инвестору, что в Украине бизнес должен приспосабливаться законодательству, а не наоборот ( как это происходит в действительно развитых странах).